Tout savoir sur l'hypothèque

Afin d’obtenir l’accord de sa banque, il convient de présenter un dossier avec des garanties solides. Dans certains cas, il peut être demandé à l’emprunteur d’apporter une garantie supplémentaire : l’hypothèque d’un bien immobilier.

Associée à l’apport personnel, l’hypothèque apporte une garantie supplémentaire pour les établissements bancaires qui sont plus enclins à accepter la demande de l’emprunt. En effet, en cas de défaillance financière de l’emprunteur, l’hypothèque va permettre à la banque d’obtenir malgré tout le remboursement de la somme prêtée grâce à la vente du bien hypothéqué. 

Une sécurité pour les banques 

Non systématique, l’hypothèque peut être demandée par l’établissement de prêt. Mettre un bien en hypothèque implique que la banque peut le saisir dans le cas où l’emprunteur ne peut plus répondre à ses obligations de remboursement. La vente du bien hypothéqué permet à la banque de se rembourser de l’emprunt accordé.

Cette possibilité de mise en demeure permet ainsi à la banque d’être assuré du bon remboursement de l’emprunt.

Une nécessité pour certains emprunteurs

Si l’apport personnel représente une partie importante de la garantie dans un emprunt, une hypothèque est parfois demandée par les banques, notamment pour les profils “à risques” ou bien si le montant du projet est important.

Représentant un risque pour l’emprunteur, l’hypothèque d’un bien immobilier lui permet cependant d’obtenir plus facilement l’accord de sa banque pour une demande d’emprunt.
 

Déroulement de l’hypothèque

Obligatoirement établie en présence d’un notaire, l’hypothèque fait l’objet d’une publication aux services de la publicité foncière. Le respect de cette procédure est nécessaire pour que la validité de l’hypothèque soit reconnue.

Concernant le type de bien pouvant être hypothéqué, il peut être celui que l’emprunteur occupe actuellement ou bien le futur logement en cours de construction. En fonction de l’hypothèque établie, l’emprunteur se doit de prendre toutes les dispositions nécessaires afin d’assurer le bon remboursement des mensualités et ainsi une éventuelle saisie du bien. 

Durée de l'hypothèque

L’hypothèque du bien est valable pendant toute la durée de l’emprunt et reste effective pendant un an à la suite du remboursement définitif du capital dû. Au maximum, la durée d’une hypothèque ne peut excéder 50 ans.

Levée de l’hypothèque

Selon les cas, il est possible de faire lever l'hypothèque avant le terme du prêt. La levée de l’hypothèque correspond à libérer le bien immobilier de la “menace” de saisie en cas de défauts de paiement. Cette levée de l’hypothèque peut être faite de deux manières différentes : 

• Accord à l’amiable : l’emprunteur et sa banque s’accordent ensemble pour lever l’hypothèque sur le bien. Il est important de noter que des frais supplémentaires sont facturés à l’emprunteur, notamment pour la réalisation d’un acte authentique par un notaire. 
• Décision judiciaire : lorsque la banque refuse l’accord à l’amiable, l’emprunteur a la possibilité de se tourner vers le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui rendra son verdict sur la validité de la demande. Cette demande ne peut être faite que dans le cas où l’emprunteur a remboursé totalement l’emprunt ou bien lorsque le crédit arrive à échéance. 

Coût de l’hypothèque

Comme pour tout prêt immobilier, des frais sont à la charge de l’emprunteur : taux d’intérêt, pénalités de remboursement anticipé… Cependant, dans le cadre d’un prêt hypothécaire, différents frais d’acquisition viennent s’ajouter : 

• Frais de notaire
• Impôts correspondants
• Taxes liées
• Frais d’hypothèques

Avant d’opter pour un prêt hypothécaire, il convient donc d’avoir en tête tous ces éléments et les différents frais supplémentaires qu’implique un tel type d’emprunt.
 

Chaque projet d’investissement immobilier est différent et les modalités varient selon différents éléments. Dans le cas où vous optez pour un prêt hypothécaire, sachez que plusieurs modalités s’appliquent. 

A qui est destiné le prêt hypothécaire ?

Ouvert à tous, le prêt hypothécaire est cependant spécifique et convient plus à certains profils d’emprunteur. Ainsi, la première des conditions pour pouvoir accéder à ce type de prêt est d’avoir un bien immobilier à proposer en tant que garantie hypothécaire. Le prêt hypothécaire s’adresse donc plus particulièrement à certaines catégories de la population : 

• Chefs d’entreprise
• Artisans 
• Retraités
• Commerçants
• Salariés

À noter : pour pouvoir accéder à ce type d’emprunt, sachez qu’il est également nécessaire d’avoir une résidence fiscale et de payer ses impôts en France. 

Les modalités du prêt hypothécaire

À l’instar d’un prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire contient les mêmes obligations et les mêmes modalités de remboursement. Seules certaines modalités peuvent être différentes : 

• Taux d’emprunt fixe
• Durée de remboursement sur plusieurs dizaines d’années
• Montant de l’emprunt représentant entre 50 et 70 % du montant total du projet (complété par l’apport personnel ou des prêts annexes)
• Possibilité de remboursement par anticipation (tout ou partie de l’emprunt)

Avoir recours à l’hypothèque pour l’obtention de son prêt permet ainsi d’obtenir plus facilement l’accord de sa banque mais ne change pas les obligations et le déroulement du remboursement. Sachez qu’en fonction des banques, les modalités du prêt hypothécaire peuvent varier et seront plus ou moins adaptées à votre projet.
 

Ouvert à tous, le prêt hypothécaire n’est pourtant pas la solution adaptée pour toutes les situations. En effet, étant donné qu’il convient de posséder au préalable un certain patrimoine, ce type de prêt s’adresse nécessairement à certaines catégories de la population. Dans le cas où cela est possible, le recours à ce type de prêt présente ainsi différents avantages pour l’emprunteur : 

• Obtention plus facile de l’emprunt grâce à la garantie hypothécaire
• L’hypothèque remplace l’assurance de prêt et donc évite des frais supplémentaires
• Possibilité d’un remboursement “in fine” : remboursement uniquement des intérêts pendant la durée de l’emprunt
   

Avant d’accepter les demandes d’emprunt, les banques s’intéressent de près aux profils et à la situation des emprunteurs. Afin de faciliter son accès à l’emprunt, l’hypothèque permet d’apporter une certaine garantie à l’établissement bancaire. Cependant, il faut savoir que d’autres types de garanties existent.

Le cautionnement 

Afin de ne pas exposer un bien immobilier à un risque de saisie en cas d’impayés, les emprunteurs peuvent privilégier la solution du cautionnement pour obtenir plus facilement leur prêt immobilier. Ce type de garantie consiste à faire appel à une société de cautionnement ou bien à un particulier qui couvrira le remboursement des mensualités de l’emprunteur en cas de défaillance de l’emprunteur.

Remplaçant l’assurance, le cautionnement est assuré par le versement de cotisations de l’emprunteur à l’organisme qui se porte caution. Le recours à cette solution permet d’éviter les frais liés à l’hypothèque et aux risques que cela représente pour le bien hypothéqué. 

Le privilège de prêteur de deniers

Parmi les différents types de garantie que l’emprunteur peut apporter aux banques, on peut également citer le privilège de prêteur de deniers. N’entraînant pas de frais comme pour l’hypothèque, cette solution de garantie permet cependant à l’établissement bancaire de saisir le bien concerné dans cet accord.

En cas de défaut de paiement, cette garantie offre à l’établissement prêteur la priorité sur les autres créanciers. 

Le nantissement

Moins courant, ce type de garantie reste malgré tout accepté par les établissements de prêt. Il permet aux emprunteurs d’accéder plus facilement au crédit en échange d’une cession de biens incorporels tels que : 

• Assurance-vie
• Placements financiers
• Parts sociales dans une société
• Fonds de commerce

Similaire à l’hypothèque, le nantissement permet au créancier d’avoir un droit de saisie sur le bien incorporel de l’emprunteur en cas de défaut de remboursement.

La caution mutuelle fonctionnaires

Réservé aux travailleurs du secteur public, ce type de garantie fonctionne sur le même principe que le cautionnement classique. La différence est que les risques sont mutualisés par l’organisme, permettant ainsi de réduire le montant des cotisations pour l’emprunteur qui recourt à ce type de garantie.

En cas de problème de remboursement des mensualités, c’est donc cet organisme qui prendra le relais.
 

Dans le cas où votre projet nécessite un prêt important ou bien que votre profil présente des risques plus importants pour l’établissement bancaire, des garanties supplémentaires peuvent vous être demandées. Parmi les solutions envisageables, l’hypothèque vous permet de remplacer l’assurance en offrant un droit de saisie sur un bien immobilier à l’établissement de prêt en cas d’impayés.

Le choix de la garantie pour l’obtention de votre emprunt va dépendre de votre situation et du patrimoine dont vous disposez. Selon les cas, l’hypothèque peut s’avérer être la solution la plus adaptée pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions qui soient. Afin de choisir la meilleure solution possible, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du secteur.