Sous-louez en toute légalité

Un contrat de location lie un propriétaire et l’occupant d’un logement pour une durée définie dans le temps. Pour les locations vides, les baux sont établis pour 3 ans. Pour une location meublée, l’occupation du logement est fixée à un an. On parle de sous-location quand un locataire loue son logement à un tiers. Le locataire reçoit un dédommagement financier pour la mise à disposition de son domicile. 

Durant les vacances ou les déplacements professionnels du locataire, le logement est vide mais il est obligatoire de continuer à payer son loyer. La sous-location permet donc d’obtenir un complément de revenu durant ces périodes. Dans les grandes villes et les destinations touristiques, l’opération peut être particulièrement rentable. 

La possibilité de sous-louer son logement varie en fonction du type de location.

Locations vides 

Selon la loi du 6 juillet 1989, un locataire peut sous-louer son logement uniquement s’il obtient l’accord écrit du propriétaire. Pour une sous-location légale, vous devez donc contacter votre bailleur. Il pourra refuser votre demande sans se justifier. S’il accepte, il devra vous envoyer un courrier mentionnant le prix maximal de cette sous-location (égal au prix du loyer inscrit dans le contrat de location). Impossible, donc, de faire fortune en sous-louant son logement.

Locations meublées

Si vous vivez dans un appartement meublé dont le contrat de location a été signé avant le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi ALUR), vous pouvez sous-louer votre domicile sauf mention contraire dans le bail. Pour les contrats de location signés après cette date, l’autorisation du propriétaire est nécessaire, comme pour une location vide. Le prix du loyer sera plafonné de la même manière.

Logements sociaux

La sous-location entière d’un domicile est strictement interdite. Sous-louer en toute légalité une partie du logement reste toutefois possible. Cette opération doit entrer dans le cadre d’un contrat d’accueil familial. La personne accueillie doit être un adulte handicapé ou avoir plus de 60 ans. Le montant du loyer sera fixé en fonction de la surface occupée. Il est obligatoire d'obtenir une autorisation écrite du bailleur.

Sous-louer en toute légalité ne vous permet de faire de belles économies. En vous affranchissant de la réglementation en vigueur (notamment pour fixer un loyer plus important que le plafond déterminé par votre bailleur), vous vous exposez à de nombreux risques.

Si vous ne prévenez pas votre propriétaire ou fixez un prix plus élevé que votre loyer pour votre sous-location, les risques sont les suivants :

• Rupture du contrat de location par le bailleur ;
• Poursuites et sanctions pénales ;
• Obligation au versement de dommages et intérêts.

Par exemple, si vous passez par un service de location comme Airbnb, la justice peut vous condamner à verser le montant total des sommes perçues à votre propriétaire

L’accord du bailleur est indispensable pour sous-louer légalement. Pour le convaincre, vous pouvez :

• Le rassurer : en cas de sous-location, vous serez tenu responsable de tout dommage causé dans le logement. Vous avez donc tout intérêt à sélectionner un sous-locataire digne de confiance. Faites part à votre propriétaire de vos critères de sélection. Il aura également plus tendance à vous suivre si vous cédez temporairement votre appartement à une connaissance.
• Lui proposer une partie des revenus : que votre logement soit sous-loué ou pas, votre propriétaire percevra votre loyer. Cette situation est surtout arrangeante pour vous puisqu’elle vous permet de diminuer la part de votre loyer dans vos dépenses. Pour que votre bailleur accepte la sous-location, proposez-lui de percevoir une partie des sommes encaissées.

Par exemple, si votre loyer mensuel est de 1 000 € et que vous partez en vacances 3 semaines, vous devrez le payer quoiqu’il arrive. Avec l’accord de votre propriétaire vous pouvez céder votre logement pour 750 € durant votre absence. Votre budget de location passera alors à 250 € pour le mois. En proposant 250 € des revenus de la sous-location à votre propriétaire, vous réussirez à limiter votre loyer à 500 € et votre bailleur recevra 1 250 € au lieu de 1 000 €. Cet argument ne devrait pas le laisser indifférent.

• Faire appel à son humanité : La sous-location peut véritablement soulager les finances des locataires précaires comme les étudiants. Si vous devez vous absenter de votre logement pour un stage à l’étranger, mais souhaitez conserver votre location pour la suite de votre cursus, expliquez la situation à votre propriétaire. Cela vous permettra peut-être d’obtenir une réponse favorable.

Une sous-location légale doit être cadrée par un contrat. Il lie le sous-locataire et le locataire agissant tel un propriétaire. Ce bail doit comprendre les éléments suivants :

• La durée de la location ;
• Le montant du loyer net et la part des charges ;
• La date de paiement des sommes dues ; 
• Les conditions de résiliation ;
• L’autorisation écrite du propriétaire.

Aucune loi ne réglemente ce type de contrat. Plus il sera détaillé, plus le locataire sous-louant son logement sera protégé

Les revenus générés par la sous-location sont soumis à l’impôt. Toutes les sommes doivent être mentionnées dans votre déclaration de revenus au titre des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Cela viendra s’ajouter à vos revenus et pourra faire augmenter votre taux d’imposition. N’oubliez pas que les locations touristiques sont limitées à 120 jours par an. 

Sous-louer en toute légalité, c’est possible. Si vous êtes locataire, c’est un bon moyen de limiter votre budget alloué au logement. En prévoyant vos week-ends, vacances et déplacements à l'avance, vous pourrez trouver des locataires temporaires pour chaque période d’absence. Si votre propriétaire vous donne son accord, de belles économies sont à la clé.