Investissement locatif : comment vous assurer contre les loyers impayés ?

Entre 3 et 5 % des locations feraient l’objet de défauts de paiement, selon une estimation faite par les professionnels de l’immobilier. Ce phénomène n’est donc pas si rare. Pour les propriétaires, cela peut être lourd de conséquences, notamment lorsque les loyers perçus servent à rembourser tout ou partie de leurs mensualités de prêt immobilier. Avec, on l’imagine aisément, un déséquilibre financier qui se creuse au fil du temps, suivant les sommes en jeu. C’est pourquoi, pour les bailleurs confrontés à ce problème, il est primordial d’agir rapidement.

Distribuée par des compagnies d’assurances privées, l’assurance loyers impayés couvre comme son nom l’indique les risques d’impayés locatifs. Concrètement, l’assureur procède au recouvrement des loyers, mais aussi des charges et taxes non honorées par le locataire. La plupart des contrats comportent des garanties complémentaires, comme :

• La garantie de remise en état du logement suite à des dégradations ;
• La garantie de prise en charge des frais liés à d’éventuels recours (huissier, avocat, serrurier…) ;
• La garantie protection juridique ;
• La garantie carence/vacance locative (en cas de décès du locataire, de départ prématuré…).

À noter : garantie de loyer impayé individuelle ou collective ?

Les bailleurs ont la possibilité de s’assurer à titre individuel ou de manière groupée selon qu’ils gèrent en direct leur bien immobilier ou qu’ils délèguent cette tâche à une agence immobilière. En principe, les tarifs sont plus avantageux dans le second cas (1,5 à 3 % contre 2 à 5 % du montant du loyer annuel).

Comme pour tout contrat, vous devez observer le rapport service/tarif. Pour le même prix, voire pour moins cher, certains assureurs proposent des prestations supérieures comparées à d’autres. Voici les éléments à scruter en particulier :

• La durée d’indemnisation (plus ou moins 30 mois, ou illimitée) ;
• Les plafonds d’indemnisation (de quelques dizaines à plusieurs dizaines de milliers d’euros) ;
• Le délai de carence (souvent imposé, celui-ci varie généralement entre un et trois mois, ce qui peut être particulièrement long suivant ce à quoi vos revenus locatifs sont destinés – l’indemnisation est cependant rétroactive, c’est-à-dire que les impayés sont couverts dès le premier mois) ;
• L’existence ou non de franchises et autres limites, comme des exclusions de garantie (applicables tout particulièrement dans le cadre de dégradations).

À savoir également que l’acceptation de votre dossier par les assureurs est soumise à certaines variables, en particulier votre solvabilité et celle de votre locataire. Pour ce dernier, seront pris en compte :

• Ses revenus mensuels (ceux-ci doivent être 2,85 fois supérieurs au montant du loyer, charges incluses) ;
• La nature de son contrat de travail (CDI ou CDD, mais avec certaines « garanties » comme une durée minimale ou des aides au logement) ;
• Son taux d’effort (montant du loyer ne dépassant pas un certain pourcentage sur les revenus – plus ou moins 33 %, selon lesdits revenus et le reste à vivre).

Pour faire marcher son assurance loyers impayés, le bailleur est tenu de respecter une procédure préalable.

1 – Alerter le locataire

C’est la phase amiable. Dans les jours suivant la date d’échéance – c’est-à-dire la date à laquelle le loyer aurait dû vous être versé – vous devez prendre contact avec votre locataire (par téléphone ou par e-mail) pour l’avertir de son retard de paiement et tenter de comprendre la situation. Il peut s’agit d’un oubli ou de difficultés financières passagères, auquel cas vous pouvez convenir d’un délai supplémentaire. C’est parfois l’histoire de quelques jours.

2 – Le mettre en demeure de payer

Sans retour rapide de la part du locataire, ou si celui-ci ne s’acquitte pas de sa dette selon le nouveau délai convenu, envoyez-lui un courrier de relance en recommandé avec accusé de réception pour officialiser votre demande. Dans cette lettre, mettez-le en demeure de régler ses arriérés locatifs dans les plus brefs délais, sous peine d’engager une procédure pour loyer impayé à son encontre.

3 – Faire délivrer un commandement de payer

Si cela n’aboutit toujours pas, il faudra passer à la phase contentieuse. Pour ce faire, signifiez à votre locataire un commandement de payer, par voie d’huissier. Il disposera alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Dans l’intervalle, vous pourrez activer votre garantie loyers impayés. C’est l’un des effets du commandement de payer !

Nous l’avons vu : cette garantie ne vous couvre pas forcément indéfiniment et, quoiqu’il en soit, une solution doit être trouvée à terme pour un retour à la normale. En tant que bailleur, vous disposez de trois armes ultimes :

• Saisir le tribunal pour condamner le locataire à rembourser sa dette (en une fois ou par étalement des paiements) ;
• Demander, à cette occasion, à résoudre le bail (attention, la procédure est beaucoup plus longue si le bail ne fait pas mention d’une clause résolutoire) ;
• Lancer une procédure d’expulsion du locataire, si et seulement si la demande de résolution du bail est acceptée par le juge.

À défaut de souscrire ce type d’assurance, le bailleur peut sous certaines conditions se couvrir contre les loyers impayés en exigeant du locataire qu’il prenne une caution (Action Logement – garantie Visale –, banque, personne physique). Mais cette solution est bien moins sûre, tout spécialement si le garant est une personne physique (sa situation peut évoluer, il peut aussi refuser de payer et ainsi faire traîner en longueur le contentieux…).

L’assurance loyers impayés vous semble à présent moins floue. Il est enfin important de souligner que le coût de votre cotisation peut être déduit de vos revenus fonciers. C’est le cas si vous avez opté pour le régime réel d’imposition (et non pour le régime micro BIC). C’est toujours bon à savoir !