Maison en copropriété : comment ça marche ?

Par Mustapha Azzouz | Mis à jour le 19/07/2021 à 08:21
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Si la copropriété concerne le plus souvent un immeuble comprenant plusieurs appartements (copropriété verticale), elle peut également s’appliquer à des maisons individuelles. On parle alors de copropriété horizontale. Différentes règles s’appliquent alors, vous imposant un certain nombre de contraintes.

Tout savoir de la copropriété horizontale

Définition de la maison en copropriété

La copropriété de maisons individuelles ‒ aussi appelée copropriété pavillonnaire ‒ est parfois confondue avec le régime du lotissement. Elle est pourtant différente. Elle s’applique aux maisons détenues par des propriétaires différents, mais qui ont été construites sur un sol commun. Le terrain qui entoure chaque logement est considéré comme une partie commune, à jouissance privative. Chaque copropriétaire détient donc la propriété de son logement et des tantièmes de parties communes. Dans un tel cas, vous n’êtes pas propriétaire de votre jardin et de votre terrain. Dans le régime du lotissement, chaque terrain appartient au contraire à son propriétaire. Les choses sont donc bien différentes.

Fonctionnement d’une telle copropriété

Pour bien comprendre ce à quoi vous vous engagez en achetant une telle maison, il est important de prendre connaissance du mode de fonctionnement d’une telle copropriété. Sachez tout d’abord que les propriétaires de toutes les maisons bâties sur ce sol commun entrent dans le syndicat de copropriétaires. Un syndic professionnel ou bénévole se charge ensuite de les représenter. Ce dernier organise une assemblée générale annuelle afin de permettre de prendre les grandes décisions qui concernent les parties communes (entretien d’une partie des terrains, ajout d’une barrière, d’un système de surveillance, etc.). Un règlement de copropriété est également rédigé. Il fixe une charte obligatoire et un certain nombre de règles que tous les copropriétaires doivent respecter.

Les différentes parties communes d’une copropriété horizontale

Dans ce type de copropriétés, un grand nombre de terrains sont généralement communs :

  • Les parcelles de chaque maison individuelle.
  • Les allées et les espaces verts.
  • Les routes qui desservent chaque logement.
  • Les différents réseaux (eau pluviale, etc.).
  • L’éclairage.
  • Les infrastructures de type piscine, aire de jeux, loge du gardien, etc.

Bon à savoir : Le règlement de copropriété fixe les règles

Ce document peut prévoir que seules certaines de ses zones soient considérées comme des parties communes. C’est lui qui en fixe les contours.

Les avantages des maisons en copropriété

Grâce au syndic de copropriété, vous n’avez pas à vous charger de l’entretien des parties communes. C’est à cet organisme de tout organiser et de confier ces tâches à des professionnels. Vous avez simplement l’obligation de régler le coût de ces interventions, à la hauteur de votre quote-part. De même, la présence d’un gardien peut vous permettre de ne pas vous charger de certains travaux ou entretiens. Il est justement rémunéré pour cela. S’ajoute à ce confort, la possibilité de profiter d’infrastructures et de services complémentaires. De nombreuses copropriétés de pavillons font par exemple le choix de faire installer une piscine, une aire de jeux ou des terrains de sport. Là encore, leur coût d’installation et celui de leur entretien sont répartis entre tous les copropriétaires. Vous restez par ailleurs le seul décisionnaire en ce qui concerne l’aménagement intérieur de votre maison individuelle.

Les inconvénients d’une telle copropriété

Si ces nombreux services sont appréciables, le manque d’indépendance peut vous gêner. De nombreuses contraintes peuvent, en effet, apparaître au quotidien pour certains propriétaires :

  • Vous devez par exemple obtenir l’autorisation des autres copropriétaires pour réaliser des travaux en extérieurs (création d’une piscine, peinture de votre façade ou de vos portes, volets et fenêtres, changement de votre revêtement de terrasse ou de votre clôture, etc.). Vous devrez alors présenter un dossier complet reprenant à la fois l’état existant de votre logement et l’état projeté. L’autorisation des autres propriétaires peut ensuite s’accompagner de préconisations.
  • N’étant pas propriétaire du terrain, vous ne pouvez pas y faire installer une véranda ou réaliser des travaux d’agrandissement de votre maison. Là encore, vous devez obtenir l’autorisation des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale.
  • Il vous faut par ailleurs régler le coût de l’entretien de toutes les parties communes, à hauteur de vos tantièmes. C’est vrai même si vous n’utilisez pas ces espaces et ces équipements. Ces charges sont généralement assez élevées.
  • Sachez que votre maison individuelle doit également rester à usage d’habitation, comme prévu dans le règlement de copropriété, si c’est le cas.

Bon à savoir : Le syndic peut faire baisser le coût des charges

Lorsque la copropriété dispose de nombreuses infrastructures, le montant des charges peut être très élevé. Le syndic peut alors rétrocéder une partie de ces espaces à votre commune. En tant que propriétaire, et si la situation le permet, il vous est alors possible de renoncer à cette copropriété. Vous devrez alors engager une procédure de scission.

Est-il possible de vendre une maison en copropriété ?

Comme lors de la vente d’un appartement, celle d’une maison en copropriété est tout à fait possible et s’accompagne de différents documents :

  • Les diagnostics obligatoires.
  • Le règlement de la copropriété.
  • Les rappels de charges.
  • Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Sortir d’une copropriété

Si ce régime n’est pas compatible avec vos attentes, vous souhaitez peut-être en sortir. Cela n’est possible qu’à certaines conditions :

  • Cette scission ne peut concerner que les parties communes dont le copropriétaire a la jouissance exclusive.
  • Vous devrez soumettre votre décision au reste de copropriétaires lors d’une assemblée générale et obtenir l’autorisation de quitter la copropriété.
  • Des modalités de scission sont alors votées : au niveau technique (fermeture d’un éventuel passage), juridique et financier (paiement des dernières charges). Vous devrez ensuite les respecter.

Le régime de copropriété horizontale ressemble fortement à celui des immeubles d’habitation. En l’intégrant, vous pourrez bénéficier de nombreux services, mais devrez vous acquitter également de charges. Vous ne serez pas propriétaire de votre terrain, mais simplement de votre maison, et devrez donc en référer aux autres copropriétaires pour réaliser des travaux et des aménagements. Autant de points à prendre en compte avant de vous décider.

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