Promesse ou compromis de vente : ce que vous devez savoir avant de vous engager

Par Fabienne Cornillon | Mis à jour le 29/09/2022 à 17:30
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Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Il semble important de bien distinguer les différentes étapes et les documents à signer pour ne pas commettre d’erreur. Faisons un point sur les éléments qui demandent toute votre vigilance.

La promesse de vente

Celle que l’on nomme également « promesse unilatérale de vente » est un document par lequel le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien immobilier. Ce document est une garantie pour l’acheteur dans la mesure où durant une période déterminée dans cette promesse de vente, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur potentiel. Le vendeur s’engage à vendre au prix fixé avec l’acheteur.

En contrepartie de cet engagement, l’acheteur peut être amené à verser une indemnité d’immobilisation de 10 %. S’il revient sur sa décision d’acheter en dehors du délai légal de rétractation, l’indemnité ne lui est pas restituée.

La promesse de vente est constatée par un acte authentique ou un acte sous signature privée.

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La promesse d’achat

Elle se distingue de la promesse de vente. On la nomme également « offre de prix ». Elle engage uniquement l’acheteur qui informe le vendeur du prix auquel il souhaite acheter le bien immobilier. Le vendeur peut parfaitement refuser l’offre de prix, il peut alors faire une contre-proposition ou simplement décliner l’offre. Il est conseillé à l’acheteur de laisser un court délai au vendeur pour notifier son acceptation ou son refus. Notez qu’une absence de réponse vaut refus, l’acheteur n’est alors plus engagé.

Le compromis de vente

C’est un document qui est signé après la promesse de vente. Les deux parties s’engagent. Aussi, hors délai de rétraction de 10 jours accordé à l’acheteur, si l’une des deux parties renonce à la vente ou à l’achat, l’autre peut le contraindre en faisant appel à la justice. En effet, conformément aux articles 1583 et 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose objet de la vente et son prix.

Si un dépôt de garantie peut être versé, il n’est en rien obligatoire.

Le compromis de vente est un document complet qui sera rédigé de préférence par un professionnel. Il doit inclure les éléments suivants :

  • les informations sur les parties ;
  • les informations sur le bien (adresse, origine, descriptif détaillé, présence éventuelle de servitudes, etc.) ;
  • les informations sur la vente : on parle ici du prix, de la date limite de signature de l’acte définitif de vente, du montant des honoraires, de la date de disponibilité du bien, etc. ;
  • les diagnostics techniques du bien (DPE, diagnostic termites s’il est obligatoire, etc.).

 

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Bien penser aux clauses suspensives dans votre compromis de vente

Signer un compromis de vente engage les deux parties. Toutefois, l’acheteur peut se protéger grâce à des clauses suspensives :

  • clause de refus de prêt si malgré vos efforts aucune banque ne consent à vous prêter ;
  • clause d’exercice du droit de préemption par la commune ;
  • découverte d’une servitude ;
  • etc.
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