Achat immobilier : lisez les PV d'AG avant de signer

Par Mustapha Azzouz | Mis à jour le 07/12/2021 à 00:51
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Les procès-verbaux d’assemblée générale en disent long sur la manière dont est géré un immeuble. Avant de vous engager dans l’achat d’un bien immobilier en copropriété, il est important, voire primordial, de les consulter. Infos et conseils.

Quel est le contenu d’un PV d’AG ?

Le PV d’assemblée générale ne reprend pas le détail des discussions. Il comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le décompte des voix. Il stipule aussi le nom des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants, ainsi que leur nombre de voix.

À noter : réunion annuelle obligatoire

Les copropriétaires sont tenus de se réunir au minimum une fois par an afin de décider des travaux et autres projets envisagés pour l’immeuble.

Le PV d’assemblée générale doit en outre faire mention d’éventuelles réserves émises par un ou plusieurs copropriétaires opposants quant à la régularité des délibérations (ex. : délibération sur des points ne figurant pas à l’ordre du jour).

Sur quoi un PV d’AG renseigne-t-il ?

Les procès-verbaux d’assemblée vous informent en premier lieu sur les travaux menés antérieurement et sur les éventuels travaux à venir (ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement du chauffage collectif…). Dans le second cas, il faudra vous pencher sur la date d’exigibilité des appels de fonds destinés à financer lesdits travaux. Ces derniers sont dus par la personne qui sera copropriétaire à la date donnée (donc vous, potentiellement).

Les annexes comptables, jointes à chaque convocation d’assemblée générale, vous livrent également de précieuses informations quant à la santé financière de la copropriété. Elles peuvent vous être fournies par le copropriétaire vendeur ou, à défaut, directement par le syndic. Trois annexes en particulier sont susceptibles de vous intéresser :

  • L’annexe 1 : elle dresse l’état financier de la copropriété et, plus précisément, les dettes restantes (une explication s’impose alors pour en connaître la raison).
  • L’annexe 5 : elle renseigne sur l’état des travaux décidés en AG. Vous pouvez alors contrôler si les travaux ont été ou non facturés puis payés à l’entreprise, si des appels de fonds sont prévus ou encore s’il y a des soldes de travaux créditeurs/débiteurs.
  • L’annexe 6 : elle présente la situation comptable de chaque copropriétaire vis-à-vis du syndicat. En l’existence de soldes débiteurs importants, l’équilibre des comptes peut être fragilisé. Attention car si une procédure de recouvrement est en cours, le délai peut être assez long. Le syndic peut d’ailleurs s’opposer à la vente.

Entretenez-vous avec le syndicat

Le syndicat (ou le conseil syndical) saura vous donner de plus amples informations et vous éclairer en tant que potentiel acheteur. Vous pourrez, par exemple, savoir si un programme de travaux à soumettre au vote d’ici à plusieurs années est envisagé, ou encore si un diagnostic sur l’état de l’immeuble a été fait. Vous achèterez ainsi en totale connaissance de cause.

Menez des investigations sur place

Si sur le papier, tout vous semble correct ou presque, il est vivement recommandé de faire des constatations de visu. Vous vous ferez alors une meilleure idée de la manière dont la copropriété est entretenue (état général du bâtiment et des parties communes, notamment) et saurez d’emblée si elle vous inspire ou non confiance. Ce sera aussi l’occasion de recueillir les avis des résidents.

Dernier point à vérifier : le montant des charges

Vous êtes sur le point de signer ? Prenez le temps de consulter le pré-état ! Ce document doit vous être remis par le vendeur le jour de la signature du compromis de vente. Il renseigne sur la situation comptable du vendeur à l’égard du syndicat de copropriété et vous permet de prendre connaissance du montant des charges (et celui des travaux) payés par le vendeur au cours des deux dernières années.

Gardiennage, entretien des espaces verts privatifs, sortie des poubelles, entretien courant de l’immeuble… quelles sont les charges incluses et combien vous coûteront-elles ? Le tarif est-il raisonnable ou au contraire excessif ? Si vous le pouvez, comparez ce que proposent des prestataires concurrents. À service équivalent, les charges peuvent être drastiquement réduites (-25, -30 voire même -40 %). Parfois, le président de la copropriété ou le syndicat choisissent comme prestataires certaines de leurs connaissances. Autrement dit, difficile de faire jouer la concurrence…

Sachez qu’en cas de charges exorbitantes, vous pouvez vous rétracter sous 7 jours à compter de la signature du compromis de vente. Si vous décidez tout de même d’acheter, vous pourrez en tant que propriétaire dénoncer cette mauvaise gestion.

Des travaux menés régulièrement dans une copropriété, c’est plutôt bon signe. Dans le cas contraire, des chantiers devront tôt ou tard être entrepris et cela pèsera fortement sur votre budget. C’est ce qu’il faut retenir. Enfin, si une procédure de recouvrement est en cours, il n’y a pas forcément lieu de s’alarmer. Parfois, cela est dû à des charges trop lourdes. Assurez-vous simplement que les impayés n’excèdent pas 20 % du budget annuel. Au-delà, la copropriété est financièrement affaiblie. Prudence, donc !

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