Qu’est-ce que le bail réel et solidaire (BRS) ?

Il s’agit d’un contrat qui unit un OFS (organisme foncier solidaire) et un preneur (l’acquéreur). Dans le cadre de cette opération, le bâti est séparé du foncier. En clair, le terrain et la maison ne sont pas vendus ensemble. L’OFS reste propriétaire du terrain tandis que vous devenez propriétaire uniquement de la maison. L’objectif : permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété.

L’OFS est un organisme à but non lucratif. Il achète de terrains nus ou bâtis et en conserve la propriété. Il propose ensuite soit l’achat du bâti, soit la location. Le bail réel et solidaire peut concerner à la fois un bien existant ou un logement en VEFA (vente en l‘état de futur achèvement).

Bon à savoir : il n’est possible de signer un bail réel et solidaire qu’avec un organisme foncier solidaire.

Pour signer un tel bail, vous devez répondre à des conditions de ressources qui sont déterminées par la zone dans laquelle vous habitez.

Vous devez également faire de votre logement votre résidence principale et vous acquitter d’une mensualité d’emprunt ainsi que d’une redevance à l’OFS. La redevance permet de couvrir les frais de gestion et le droit d’occupation du terrain.

Les plafonds de ressources pour le bail réel et solidaire

Le BRS s’adresse aux ménages modestes, tout le monde n’est pas éligible. Si vous êtes intéressé par cette solution, vous devez présenter des revenus inférieurs à ceux indiqués dans le tableau ci-dessous en 2022.

Bon à savoir : ce sont les revenus de l’année N-2 qui sont pris en compte (2020 pour 2022).

Les zones du BRS

Il est important de connaître la zone dans laquelle vous envisagez de signer un bail réel et solidaire pour connaître le plafond de ressources imposées.

• Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province.
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’outre-mer et la Corse.
• Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
• Zone C : Le reste de la France.

Les avantages du BRS pourraient vous décider à sauter le pas :

• le foncier représente entre 15 et 30 % de l’acquisition, vous faites une économie réelle ;
• vous bénéficiez de la TVA à 5,5 % ;
• un abattement de taxe foncière jusqu’à 30 % selon votre commune peut vous être accordé ;
• ce programme est éligible au PTZ. Rappelons que le prêt à taux zéro, selon votre acquisition et la zone, peut vous permettre de financer jusqu’à 40 % de votre projet immobilier sans intérêts.

La revente des biens soumis à un bail réel et solidaire est encadrée afin de limiter la plus-value, le but étant toujours de s’adresser à des ménages modestes.

Le bail est transmis, les nouveaux acquéreurs bénéficient donc des mêmes avantages et doivent respecter les mêmes conditions.

Le prix de vente ne peut excéder le plafond du PSLA (prêt social location-accession).