Votre enfant pour locataire : protégez-vous, on ne sait jamais…

La première précaution à prendre pour avoir son enfant pour locataire est de trouver un prix de loyer correct. Puisque vous louez à votre enfant, vous ne souhaitez certainement pas que son montant soit trop élevé. Si cela est compréhensible, vous devez rester vigilant afin de ne pas tomber dans l’illégalité. En effet, l’administration fiscale veille et pourrait lancer un redressement fiscal si le loyer est trop inférieur aux prix du marché. Un rabais de 10 % à 15 % est toléré. En revanche, si vous louez un 45 m2 à 500 € à votre progéniture quand le prix pratiqué pour des surfaces similaires est de 1 000 €, vous risquez d’avoir des problèmes. Pour éviter le redressement, vous pouvez facturer 500 € à votre enfant, mais déclarer 1 000 € de revenus locatifs afin de prendre en charge la différence. 

L’administration fiscale est très pointilleuse lorsqu’il s’agit de louer un logement à un enfant. En effet, certains bailleurs utilisent cette solution pour diminuer leurs revenus fonciers et donc leurs impôts. Avec un loyer faible, les charges déductibles (travaux, taxe foncière, etc.) relatives à une location classique permettent de réduire considérablement la fiscalité des loyers perçus. Lorsque les comptes sont négatifs, cela peut même entraîner une diminution des autres revenus fonciers imposables ! S’il se fait prendre, le propriétaire peut écoper d’une pénalité de 80 %. Renseignez-vous auprès des agences immobilières pour connaître les prix pratiqués sur le secteur afin de proposer un loyer avantageux dans la limite du raisonnable. 

Seconde précaution à prendre pour louer à son enfant :  suivre la même procédure que pour un locataire lambda. Pour cela, vous devrez signer un contrat-type de location comme l’exige le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Ils sont accompagnés d’une notice en annexe. La signature d’un contrat de location concerne tous les logements loués en tant qu’habitation principale, vides ou meublés. Pour être conforme, le bail devra comprendre les informations suivantes :

• Nom du propriétaire ;
• Nom du locataire ;
• Nom et siège social du gestionnaire le cas échéant ;
• Date de prise d’effet du contrat ;
• Durée du bail (1 an pour un meublé et 3 ans pour une location vide) ;
• Adresse du logement ;
• Description du bien (maison ou appartement, surface, nombre de pièces, équipements privatifs et communs) ;
• Nature et montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat ;
• Montant du loyer et détails du paiement (date et fréquence) ;
• Montant du loyer du dernier locataire lorsqu’il a quitté le logement depuis plus de 18 mois ;
• Montant des charges et modalités de leur paiement ;
• Montant du dépôt de garantie le cas échéant ;
• Montant théorique des dépenses relatives au chauffage.

Cette démarche peut sembler très formelle, mais c’est le meilleur moyen de vous protéger en cas de contrôle fiscal ou de querelle familiale. Pour un bail conforme aux exigences de la loi, pensez également à joindre en annexe le diagnostic technique du logement. Il comprend :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant janvier 1949 ;
• L’état des risques et pollutions dans une zone à risque ;
• L’état de l’installation électrique quand elle a plus de 15 ans ;
• L’état de l’installation de gaz quand le certificat de conformité a plus de 15 ans. 

Comme vous avez pu le voir précédemment, l’avantage que vous pouvez accorder à votre enfant sur le prix de son loyer est minime. S’il perçoit une aide personnalisée au logement, louer votre appartement peut être désavantageux pour lui. En effet, en s’installant dans votre bien, il ne pourra plus prétendre au versement de cette allocation. Il en va de même quand le bailleur est un ascendant ou un descendant de la personne vivant en couple avec le locataire.

Il peut donc être plus intéressant pour votre enfant de louer un logement au prix du marché et de continuer à percevoir son allocation. Quand le logement appartient à votre époux ou épouse sans que cette personne soit le deuxième parent de l’enfant, alors ce dernier peut continuer à percevoir son APL. Découvrez comment calculer l'APL.

Bon à savoir : le prêt de logement, une bonne idée ?

Si vous possédez un bien libre et souhaitez le mettre à disposition de votre enfant gratuitement, réfléchissez-y à deux fois. En effet, comme vous ne percevez pas de loyers, il vous est impossible de déduire les charges incompressibles engendrées par ce bien. Par ailleurs, ce prêt peut être requalifié en une donation. Votre enfant devra alors payer des droits équivalents à 20 % de la valeur du bien (jusqu’à 552 324 € et après un abattement de 100 000 €).

Au fil des années, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place pour favoriser l’investissement locatif. La loi Duflot interdit ainsi la location de son bien à un de ses enfants. En revanche, les dispositifs Pinel et Denormandie permettent d’avoir son enfant pour locataire sous certaines conditions :

• L’enfant doit être majeur ;
• Le loyer doit respecter les plafonds imposés ;
• Le locataire ne peut recevoir d’APL ;
• L’enfant ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire ;
• Les ressources du locataire doivent respecter les plafonds du dispositif. 

Tout logement dépendant d’un dispositif Scellier libre antécédent à la loi Pinel peut également être loué à son enfant. En revanche, pour un bien dépendant des conditions Scellier intermédiaire (ou social), la location à son enfant n’est pas autorisée.

Avoir son enfant pour locataire est une bonne idée à condition de suivre certaines règles. Après vous être assuré que votre logement est éligible à la location intrafamiliale, faites vos comptes. Cette opération doit rester intéressante pour vous tout en améliorant vraiment la situation financière de votre enfant. Ensuite, prenez les mêmes précautions qu’avec un locataire lambda en signant un bail conforme aux réglementations en vigueur.