Achat immobilier sur plan : les pièges à éviter

Lors d’une vente en état futur d'achèvement (Vefa) ou vente sur plan, le promoteur est votre seul interlocuteur. Même s’il vous inspire confiance et présente un projet parfaitement ficelé et répondant à toutes vos attentes, attendez avant de signer. Ne vous laissez pas impressionner par de belles promesses et prenez le temps de vérifier plusieurs points :

• La solvabilité de son entreprise (le Tribunal de commerce peut vous fournir le bilan et le compte de résultat des SA et SARL, ces informations sont payantes).
• Combien de projets a-t-il déjà construits ?
• Tous ses programmes ont-ils été livrés dans les temps ?
• Est-il familier des vices de construction ?
• Comment vieillissent ses programmes ?

Ce document est très précieux pour l’acheteur. Il n’est pas obligatoire mais vous le retrouverez dans la majorité des projets. Il faut dire qu’il comprend tous les renseignements clés sur le projet comme :

• le prix prévisionnel ;
• les modalités de paiement ;
• la surface habitable ;
• le nombre de pièces (principales et secondaires) ;
• les matériaux de construction qui seront utilisés ;
• le montant des frais de rétractation.

Il mentionne également les conditions suspensives vous permettant de vous retirer de la vente. Le refus de prêt est la raison la plus commune. Pour que votre achat immobilier sur plan soit à la hauteur de vos espérances, prenez le temps d’étudier ce contrat dans le détail. Surtout ne cédez pas à la pression de le signer au moment où il vous est remis. Emportez-le chez vous et n’hésitez pas à l’étudier avec des experts du bâtiment ou des spécialistes du droit de l’immobilier. Vous pouvez consulter l’annuaire des professionnels judiciaires de la cour d'appel de votre département pour obtenir un avis éclairé sur tout ou partie du contrat.

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Autre piège à éviter avec un achat immobilier sur plan : penser que l’acte de vente reprendra exactement les termes du contrat de réservation. En effet, rien n'empêche le promoteur d'opérer quelques changements entre ces deux étapes. Et rien ne l’oblige à vous en informer. Au moment de la signature de l’acte authentique de vente, relisez minutieusement le document ainsi que ses annexes. Vérifiez que le plan est bien conforme, que les pièces n’ont pas changé de superficie, que les délais de livraison sont toujours les mêmes etc. Certains manquements vous autoriseront même à obtenir l’annulation de la vente et le remboursement de votre dépôt de garantie :

• un logement dont la valeur diminue de plus de 10 % ;
• un prix supérieur de 5 % au prix initial ;
• un contrat d’urbanisme suspendu.

Dans tous ces cas, l’annulation de la Vefa entraîne de facto le remboursement du dépôt de garantie. Si l’annulation est demandée en dehors de ces conditions, l’acquéreur perd son premier versement : à savoir 5 % du montant du prix du bien si la livraison était prévue dans l’année, 2 % si elle devait être effectuée sous 2 ans. Notons que si le retard de livraison n’est pas justifié par le promoteur, l’annulation est possible.

Bon à savoir : Quel délai pour renoncer à un achat immobilier sur plan ?

Après la signature du contrat de réservation, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter. Au-delà de cette période, il devra payer les indemnités mentionnées dans le contrat. Lorsque l’achat est directement validé par la signature d’un acte de vente, le même délai de réflexion de 10 jours est accordé. Si vous dépassez ce laps de temps, vous perdez votre premier versement. Il est de 5 % pour les biens livrables dans l’année et de 2 % pour ceux affichant une livraison dans les 2 ans.

Acheter son logement sur plan demande de longs mois avant de s’installer. Pour pouvoir vous organiser, vérifiez la date prévisionnelle inscrite dans le contrat de réservation, puis l’acte de vente. Elle sera accompagnée d’une clause exonératoire permettant au promoteur de ne pas engager sa responsabilité en cas de retard de livraison. Il y fera mentionner de nombreux cas de figure le mettant à l’abri et vous empêchant de recevoir une éventuelle compensation. Rassurez-vous, cette clause peut être négociée. D’ailleurs, pensez à vérifier que votre acte de vente fait bien état du versement de pénalités de retard, car cela n’est pas obligatoire !

L’achat immobilier sur plan a beau être de plus en plus répandu, les pièges à éviter sont encore peu connus. Pour que votre logement corresponde à ce que vous imaginez et ce pour quoi vous avez payé, soyez vigilant dès les premiers instants. Assurez-vous que chacun des documents présentés comporte tous les détails concernant votre acquisition et que ces informations restent les mêmes tout au long du processus.