Comment optimiser son prêt immobilier ?

Lorsque vous vous présenterez devant votre conseiller bancaire, celui-ci vous demandera naturellement si vous avez un apport. Aujourd'hui, selon les situations, il est tout à fait possible d'emprunter sans apport. Pour autant, dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, avoir un apport peut permettre de réaliser d'importantes économies.

En effet, cet apport est une solution pour emprunter moins. Or, qui dit emprunter moins, dit payer moins de frais. Le coût de l'assurance est calculé sur le capital emprunté. Vous allez donc faire une première économie à ce niveau. D'autre part, selon le montant de votre apport, il est possible de réduire la durée de votre prêt… et donc d'obtenir un taux plus favorable.

Prenons un exemple concret : vous achetez un bien immobilier à 150 000 € sans apport.

• Sur 25 ans, la mensualité s'élève à 647,02 €. Le crédit vous coûte 30 606 € en intérêts et 13 500 € en assurance emprunteur. Le taux est de 1,53 %.

Cette fois, votre bien immobilier coûte 150 000 € et vous avez un apport de 20 000 €. Vous n'empruntez donc que 130 000 €.

• Sur 25 ans, la mensualité est de 560,75 €. Vous payez  26 525 € d'intérêts et 11 700 € d'assurance emprunteur. Le taux est de 1,53 %.
• Sur 20 ans, la mensualité est de 657,38 €. Vous ne payez plus que 18 411 € d'intérêts et 9 360 € d'assurance. Le taux est, cette fois, de 1,35 %.

Pour optimiser son prêt dans le cadre d'un achat immobilier, mieux vaut présenter un profil favorable pour obtenir les meilleures conditions. Lorsque l'on entend que les taux sont en baisse et qu'il est possible d'emprunter à 1 %, voire moins, n'oubliez que cela ne s'adresse pas à tous. Pour cela, il faut idéalement avoir un apport, présenter des revenus corrects et avoir une situation professionnelle stable.

Votre profil doit être rassurant pour obtenir des garanties. De même, les banques ont intérêt à conserver les clients qui ont de l'épargne et qui contribuent ainsi pleinement au système bancaire. Si vous êtes bien noté par votre banque, vous aurez plus de chances d'obtenir un bon taux d'emprunt pour votre achat immobilier. Les banques laisseront plus facilement partir un profil à risque susceptible de présenter des défauts de paiement en cours de crédit.

Le profil idéal pour emprunter au meilleur taux :

• être en CDI ;
• avoir un apport
• avoir des revenus confortables ;
• éviter les incidents bancaires tels que les découverts ;
• épargner.

Dans le cadre d'un achat immobilier, les frais se multiplient. Frais d'agence immobilière, frais de notaire, frais de dossier, etc., tout concourt à augmenter le montant de votre prêt. De manière générale, les frais de dossier atteignent 1 % du montant du bien. Pour un achat immobilier à 150 000 €, cela représente tout de même 1 500 €. Sachez que ces frais sont tout à fait négociables et que, de toute manière, vous n'avez rien à perdre en tentant votre chance. Chaque banque présente un montant plancher pour les frais de dossier, vous pouvez, de manière générale, baisser a minima le coût de ces frais de dossier de 50 %.

Optimiser son prêt immobilier, c'est aussi utiliser les lois à votre disposition. Depuis 2010 et la mise en place de la loi Lagarde, il est possible de souscrire son assurance emprunteur hors banque. C'est ce que l'on nomme la délégation d'assurance.

Christine Lagarde a ainsi souhaité permettre aux emprunteurs de comparer les offres et, surtout, de réduire sensiblement le coût du crédit. Nous l'avons vu dans nos exemples, l'assurance emprunteur peut représenter près d'un tiers du coût du crédit. Et cela peut augmenter en fonction de l'âge de souscription et des éventuels problèmes de santé rencontrés.

Le coût de l'assurance emprunteur est plus élevé lorsque vous prenez une assurance de groupe, à savoir l'assurance de votre banque. N'hésitez pas à comparer les offres pour trouver une assurance offrant des garanties équivalentes au meilleur prix (la délégation n'est pas possible si les garanties proposées par la concurrence sont inférieures).

Sachez également que vous pouvez, ensuite, profiter de la loi Hamon et de l'amendement Bourquin. La loi Hamon permet de changer d'assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la signature du contrat. L'amendement Bourquin permet de changer d'assurance tous les ans à la date d'échéance. 

Pour votre achat immobilier, sachez qu'il est possible de cumuler plusieurs crédits. C'est une solution parfaite pour optimiser votre prêt. Ainsi, vous pouvez souscrire un prêt principal, puis un prêt à taux zéro si vous réalisez des travaux améliorant les performances énergétiques de votre logement.

Le prêt action logement, quant à lui, permet aux salariés qui remplissent les conditions d'éligibilité de bénéficier d'un prêt à un taux avantageux. il s'agit de ce que l'on nommait auparavant le "1 % logement".

Ensuite, selon votre situation vous pouvez souscrire un prêt conventionné ou encore un prêt accession sociale.

Vous souhaitez réduire le coût total de votre prêt immobilier ? Soyez prêt à changer de banque. En effet, votre conseiller bancaire va vous faire une offre, il n’est toutefois pas certain qu'il vous fasse la meilleure. Tentez de négocier avec lui pour obtenir des conditions plus favorables. S'il n'accède pas à votre demande, pourquoi ne pas aller voir d'autres banques ? Aujourd'hui, certaines d'entre elles proposent des tarifs très concurrentiels pour attirer de nouveaux clients.

Si vous avez tenté, en vain, d'obtenir un taux plus favorable, ou si vous n'avez tout simplement pas envie de réaliser les démarches pour obtenir un prêt immobilier, confiez votre projet à un courtier. Le courtier immobilier est un professionnel qui maîtrise parfaitement le mécanisme bancaire. Certains ont même été conseillers bancaires avant de devenir courtiers.

Faire appel à un courtier présente différents avantages :

• il a des contacts réguliers avec les banques 
• il connaît les taux en vigueur et les conditions dans chaque établissement bancaire 
• il sait comment valoriser votre profil pour convaincre une banque de vous proposer un taux attractif 
• il peut négocier pour vous votre assurance emprunteur 
• sa prestation ne vous coûte rien tant que vous n'avez pas signé de contrat de prêt

Un courtier immobilier coûte environ 1 500 €. Cette dépense, qui peut sembler conséquente, est en réalité un véritable investissement. En faisant appel à un courtier, vous pouvez économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros. De plus, si ce professionnel peut être à vos côtés au moment de la souscription de votre prêt, il peut aussi vous accompagner dans le cadre d'une renonciation pour optimiser votre prêt existant et réduire le coût de la mensualité ou la durée.