Comment vendre un bien en usufruit succession ?

Dans le cadre d‘un démembrement d’un bien immobilier, on retrouve comme deux parties principales usufruitier et un nu-propriétaire.

L'usufruitier a la jouissance du bien. Il peut ainsi l’occuper ou le louer et en tirer des revenus. Il a des obligations spécifiques (paiement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, entretien du bien, etc.).

Le nu-propriétaire ne peut jouir du bien, en revanche il conserve un pouvoir de décision en tant que propriétaire. Ainsi, la vente du bien ne peut être autorisée sans son accord. 

La plupart du temps, l’usufruitier est le conjoint survivant. Si le couple avait des enfants, cette personne peut choisir de conserver la pleine propriété d’une partie du bien ou d’en devenir l’usufruitier et ainsi d’en tirer tous les bénéfices. Lors du décès de ce conjoint usufruitier, dans ce cadre, les enfants deviennent alors pleinement propriétaires du bien.

L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent vendre un bien en usufruit. Toutefois, l’usufruitier aura besoin de l’accord du nu-propriétaire pour cela. En effet, s’il n’a pas la jouissance du bien, il en reste propriétaire de fait, durant un délai défini, jusqu’au décès de l’usufruitier ou lorsque ce dernier renonce à son usufruit.

Un bien en usufruit peut être vendu en l’état, mais il est également possible de vendre la nue-propriété en même temps afin que le nouvel acquéreur puisse profiter de la pleine propriété de son bien. Dans ce cas, l’usufruitier doit donner son accord.

Le produit de la vente peut tout à fait permettre d’acquérir un nouveau bien avec le même nu-propriétaire et le même usufruitier. Il est également possible d’envisager de partager le produit de la vente entre les différents intervenants. Tout ceci sera indiqué dans un acte authentique signé chez un notaire.

Si le nu-propriétaire décide de vendre seul son bien en nue-propriété, l’acquéreur n’aura toujours pas la jouissance du bien. Il est possible de vendre un bien de cette manière en conservant l’usufruitier en place. Il sera naturellement indiqué dans l’acte notarié que ce bien est démembré.

La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par un barème. La calculer permet de fixer le partage du prix entre le nu-propriétaire et l’usufruitier afin que chacun puisse obtenir la part qui lui est due. Ce barème figure au Code général des impôts à l’article 669.

Dès lors que la durée de l’usufruit n’a pas été déterminée (cela ressemble alors à un viager), c’est l’âge de l’usufruitier qui va déterminer la valeur de l’usufruit.

Prenons un exemple simple. Une femme de 75 ans ayant deux enfants est veuve. Elle choisit de conserver l’usufruit de la maison familiale : les deux enfants sont alors nus-propriétaires. Puis, avec l’accord de ses enfants, elle décide de vendre son bien immobilier au prix de 400 000 €. Voici comment le partage sera effectué :

• La femme obtient la moitié du produit de la vente, soit 200 000 €, auquel on ajoute son usufruit, à savoir 200 000 x 30 % (puisqu’elle a moins de 81 ans révolus). Elle obtient donc la somme de 260 000 €.
• Les enfants obtiennent la moitié de la somme restante soit 140 000 / 2 = 70 000 €.

Il existe également un tableau qui détermine la valeur de l’usufruit si celui-ci a été consenti pour une durée déterminée.

Acheter un bien en usufruit, c’est faire le choix d’un bien immobilier dont on profite en s’y logeant ou en le louant. Une décote est appliquée dans le cadre d’un achat en usufruit puisque ce n’est pas l’acquéreur qui est propriétaire du bien, mais le nu-propriétaire. L’usufruit peut donc être solution tentante. Toutefois, il ne faut pas oublier que l’usufruit s’éteint à la mort du premier usufruitier. Et ceci est loin d’être un détail.

Imaginons une situation fictive dans laquelle Monsieur X est nu-propriétaire et Monsieur Y est usufruitier. Ce dernier décide de vendre à Monsieur Z son usufruit. Monsieur Z, grâce à la décote, peut faire une très belle affaire, et ce, d‘autant plus s’il s’agit d’un bien immobilier locatif. De fait, il prend en charge les impôts et l’entretien, c’est lui qui perçoit les loyers. Sa situation est donc la même que pour un investissement locatif, l’avantage réside dans le prix attractif.

Or, si l’on part du principe que le décès du premier bénéficiaire met fin, de facto, à l’usufruit, imaginons que Monsieur Y, le vendeur, décède au bout de 2 ans. Monsieur Z n’aura profité du bien que pendant 2 ans, la décote obtenue ne suffira pas à rendre cette acquisition rentable.

Mieux vaut donc, dans ce cas, acheter l’usufruit à une personne jeune et en bonne santé. Mais cela reste un pari, peut-être dans ce cas est-il préférable de vendre en viager.