Vendre en viager : les avantages et les inconvénients pour le vendeur

Par Alexis Guiot | Mis à jour le 25/01/2021 à 11:09
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La décision de vendre en viager votre maison ou votre appartement peut vous apporter une plus grande solvabilité ou vous permettre de mettre à l’abri vos proches de votre vivant. Les vendeurs en viager, appelés crédirentiers, ont en moyenne 79 ans lors de la signature de la vente. Une manière efficace de profiter d’un complément de retraite ou de réaliser un projet qui vous tient à cœur. Toutefois, ce type de cession peut sembler immoral à certains acheteurs puisqu’il est question de spéculer sur le décès du propriétaire initial pour acquérir un bien immobilier. Bien que cette question semble légitime, la vente en viager représente également des avantages certains pour ce dernier. Nous faisons le point ici sur ces derniers et les inconvénients à prendre en considération avant de finaliser la cession de votre logement. 

Rappel : Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le viager vous permet de vendre votre bien immobilier à un acheteur en échange d'une somme d’argent versée au moment de la signature de l’acte de vente, que l’on nomme un bouquet, ainsi que d’une rente viagère dont le versement peut être mensuel, trimestriel ou annuel. Cette procédure est accessible à toute personne jugée capable juridiquement et présente deux cas de figure possibles pour le crédirentier : 

  • Le viager occupé : Le vendeur cède son bien mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. Dans le premier cas, il est libre de l’occuper ou de le louer, dans le second, seul son usage personnel du logement est autorisé. Quelle que soit la solution choisie, le crédirentier peut donc profiter de son bien immobilier toute sa vie. Par conséquent, l’acheteur ne pourra disposer de ce logement qu’après le décès du vendeur, ou du dernier survivant s’il s’agit d’une transaction impliquant plusieurs crédirentiers. 
  • Le viager libre : L’acheteur peut disposer de l’appartement ou de la maison dès la conclusion de la vente. Il peut donc l’occuper ou le louer sans devoir attendre le décès du vendeur. 

Par ailleurs, il est important de noter que vendre en viager doit nécessairement passer par un notaire qui établit un acte authentique de vente. Vous devez également respecter certaines conditions telles que le principe d’aléa. Ce dernier atteste qu’aucune des parties, ni le vendeur, ni l’acheteur, ne savent à quel prix total l’acquisition du logement se fera puisque celui-ci dépend de la date du décès du crédirentier. Si ce dernier est malade au moment de la signature et décède dans les vingt jours suivants la signature, le principe d’aléa est absent et les héritiers du propriétaire initial peuvent demander l'annulation de  la vente en viager auprès d’un tribunal. En effet, ce type de transaction nécessite que le futur décès du crédirentier soit imprévisible. L’acheteur, appelé crédirentier, ne doit avoir connaissance d’aucune maladie ou pathologie dont pourrait être atteint le débirentier.

Comment déterminer le montant de votre vente en viager ? 

Comme mentionné ci-dessus, une cession en viager implique deux versements distincts : le bouquet et la rente viagère. 

La somme correspondante au bouquet est fixée librement par les deux parties et doit être versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente. D’une manière générale, le prix du bouquet correspond à environ 30% de la valeur totale du bien immobilier vendu. 

La rente viagère, quant à elle, permet au crédirentier de profiter d’une rentrée d’argent régulière jusqu’à la fin de sa vie. Son montant est calculé par le notaire selon des barèmes établis et tient compte de différents critères tels que : 

  • L’âge et, par conséquent, l’espérance de vie du vendeur. 
  • La somme du bouquet à verser.
  • La valeur foncière du logement vendu en viager. 
  • Le caractère libre ou occupé du bien immobilier vendu en viager, ainsi que les loyers que le crédirentier pourrait percevoir si le logement en question était loué. 

Une fois le calcul de la rente viagère effectué, son prix et sa périodicité (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) doivent être explicitement notifiés dans les termes du contrat de vente signé par les deux parties. 

Les avantages du viager

Si l’acheteur peut devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison sans avoir à payer ce dernier en totalité le jour de l’acquisition, le propriétaire initial dispose également de nombreux avantages avec une vente en viager. 

Un complément de revenus jusqu’à la fin de sa vie

À compter de la signature de l’acte de vente, le vendeur, ou le crédirentier, bénéficie de la rente viagère jusqu’à la fin de sa vie. Un complément de retraite intéressant qui lui permet de continuer à profiter de son bien immobilier tout en profitant d’une meilleure solvabilité et d’un pouvoir d’achat plus important pour concrétiser ses envies. De plus, ce versement périodique, qui est soumis à l’impôt sur le revenu, dispose également d’un régime fiscal avantageux avec un abattement variable selon l’âge du vendeur lorsqu’il perçoit la première rente : 

  • Jusqu’à 49 ans : 30% d’abattement. Seuls 70% de la somme perçue doivent être déclarés. 
  • De 50 ans à 59 ans inclus : 50% d’abattement. Seule la moitié de la somme perçue doit être déclarée. 
  • De 60 ans à 69 ans inclus : 60% d’abattement. Seuls 40% de la somme perçue doivent être déclarés. 
  • À partir de 70 ans : 70% d’abattement. Seuls 30% de la somme perçue doivent être déclarés. 

L’usage de son bien avec des frais diminués

Le crédirentier bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de son bien immobilier s’il le souhaite. On parle alors de viager occupé et le vendeur continue de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. Ce type de vente lui permet de garder son confort et ses habitudes de vie tout en réduisant le coût d’entretien de son appartement ou de sa maison. En effet, si des travaux conséquents sont à prévoir, ou si des ouvrages sont votés par la copropriété, ceux-ci sont désormais à la charge de l’acheteur uniquement. 

Si les termes du contrat établi le mentionnent, la taxe foncière ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent également être à la charge de l’acheteur. Dans ce cas, et tant que le crédirentier occupe les lieux, les frais restants qui doivent être assumés par le vendeur en viager sont donc les suivants : 

  • Les réparations et les entretiens courants du logement.
  • La taxe d’habitation.
  • Les factures d’énergie et d’eau.

Lorsque le vendeur décide de libérer le logement, la rente viagère est revalorisée selon le barème prévu par l’acte de vente. Il profite ainsi d’un complément de revenus plus élevé et particulièrement important s’il s’agit d’intégrer une résidence senior ou de trouver un nouveau logement. 

Mettre à l’abri sa famille ou investir dans un projet

La vente d’un bien immobilier en viager peut impliquer plusieurs propriétaires (époux ou indivisaires). La rente viagère est alors proportionnelle et versée à chaque vendeur. Si l’un des crédirentiers décède, deux cas de figures peuvent être appliqués : 

  • La rente perçue par le la personne décédée est reversée en totalité au crédirentier survivant. Il s’agit alors d’une rente réversible. 
  • La rente est réduite proportionnellement à la somme perçue par le vendeur décédé. Il s’agit alors d’une rente réductible.

Une rente réversible peut vous permettre de protéger votre conjoint en toute simplicité et de lui assurer ainsi, en plus de l’usufruit du logement, des revenus confortables. 

Le bouquet perçu par le propriétaire initial est totalement exonéré d’impôts. Une somme plus conséquente qui permet au crédirentier d’anticiper sa succession, d’aider ses enfants ou encore d’investir dans un projet par exemple. 

 

Les inconvénients du viager

La vente en viager d’un bien immobilier présente donc de nombreux avantages pour le vendeur. Toutefois, il est important de ne pas négliger les éventuels inconvénients de cette transaction spécifique et de vous protéger face à quelques risques. 

Le non-paiement de la rente viagère

Le risque le plus important pour le crédirentier concerne la rente viagère. En effet, si l’acheteur cesse de verser les rentes au vendeur, ce dernier perd tout complément de revenus. 

Pour pallier à cet éventuel défaut de paiement et avoir accès à des recours légaux, un contrat de garanties peut accompagner l’acte de vente de l’habitation concernée. Le propriétaire initial peut alors s’accompagner d’un avocat et faire saisir le logement pour une vente aux enchères qui s’effectuera à son profit uniquement, ou retrouver la pleine propriété de son bien immobilier grâce à une clause résolutoire. 

Si le débirentier décède avant le vendeur, le viager et ses charges seront transmis aux héritiers de ce dernier. Le risque pour le propriétaire initial est alors de faire face à des ayants-droits moins solvables. 

La résiliation du contrat de vente 

Alors qu’une vente en viager nécessite parfois de longues recherches pour trouver un acquéreur, ce dernier peut décider de résilier le contrat de vente selon les termes de ce dernier. Le vendeur qui pouvait alors préparer son avenir sereinement se retrouve privé des intérêts de la vente. Afin d’éviter toute déconvenue, le crédirentier peut ajouter une clause pénale au contrat de vente de son logement. Cette clause spécifique lui réserve le droit de conserver le bouquet versé en cas de résiliation du contrat de vente. Un avantage important qui lui assure un confort financier certain dans l’attente de trouver un nouvel acheteur. 

Un financement plus compliqué pour les acheteurs

Comme nous l’expliquions ci-dessus, le défaut de paiement de plusieurs rentes peut permettre au vendeur de saisir le bien ou d’en récupérer la pleine propriété. À ce titre, les organismes bancaires peuvent être particulièrement frileux sur l’accord d’un prêt pour le versement du bouquet. Il est alors plus difficile de trouver des acheteurs que sur une offre immobilière classique. Cet éventuel délai est à prendre en compte dans la cession de votre maison ou de votre appartement. 

 

En conclusion, si la vente en viager présente de nombreux avantages pour le vendeur, ou le crédirentier, il convient de faire attention aux éventuels inconvénients de cette transaction spécifique. Dans la plupart des cas, il suffit d’inscrire une clause résolutoire ou une clause pénale pour se protéger de divers imprévus et profiter pleinement de cette vente spécifique. Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement en viager, nous vous conseillons donc de faire un point précis avec votre notaire afin d’inclure toutes les garanties nécessaires à votre contrat de vente. 

 

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