Comment calculer un loyer Pinel ?

Commençons par rappeler que, pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel, il est indispensable de respecter certaines conditions. 

Les conditions liées au bien :

• logement neuf ;
• logement en VEFA (en l'état de futur achèvement et achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte d'acquisition) ;
• logement construit par le propriétaire (achevé dans les 30 mois qui suivent la délivrance du permis de construire) ;
• logement ancien rénové à hauteur de 25 % du coût total de l'opération (achevé au 31 décembre de la 2e année après l'acquisition ) ;
• logement réhabilité (achevé au 31 décembre de la 2e année après l'acquisition ) ;
• local transformé en logement (achevé au 31 décembre de la 2e année après l'acquisition ).

Les conditions liées au locataire :

• ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ;
• doit respecter un plafond de revenus (voir tableau ci-dessous).

Les conditions liées à la location :

• habitation principale du locataire ;
• loué dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition ;
• engagement minimal de 6 ans ;
• respect des plafonds de loyers.

En 2019, voici le tableau des plafonds de loyer à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt promise par la loi Pinel.

Notez que la zone B2 ne permet de bénéficier de la loi Pinel que sur agrément. Celui-ci est délivré par le préfet après avis favorable du Comité régional de l'Habitat. 

Ce barème a été mis en place afin que les logements en Pinel puissent bénéficier aux ménages les plus modestes. Le montant des loyers est donc plus faible que ceux du marché. Certes, ce plafonnement des loyers est une contrainte pour les propriétaires, mais le gain promis avec la réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût de l'opération (avec un plafond de 300 000 €) vient compenser cela.

Pour calculer le loyer maximal que vous pouvez appliquer à vos locataires, il existe une règle de calcul particulière. En effet, il ne suffit pas de multiplier le nombre de m² par le chiffre indiqué dans le tableau ci-dessus. En réalité, il faut prendre en compte le plafond au m², la surface utile et un coefficient multiplicateur. Cela vous semble compliqué ? Pas d'inquiétude, nous vous expliquons tout et vous présentons un exemple pour mieux comprendre. 

La surface utile en Pinel

Avant tout calcul du loyer Pinel, il est essentiel de comprendre les éléments à prendre en considération pour effectuer celui-ci. 

La surface utile est, selon l'administration fiscale, la surface habitable du logement. Vient ensuite s'ajouter la moitié des surfaces annexes avec un maximum de 8 m². 
Pour mémoire, la surface habitable correspond à la surface au plancher de laquelle on déduit les murs, les marches, les cages d'escaliers, les embrasures de portes et de fenêtres et les espaces de moins de 1,80 m de hauteur.
Les surfaces annexes correspondent, quant à elles, aux balcons, terrasses, caves, combles aménageables, vérandas, etc. Il s'agit ainsi d'espaces utiles qui ne sont pas, en l'état, considérés comme habitables. 

Le coefficient multiplicateur

L'administration fiscale indique un calcul spécifique pour déterminer le coefficient multiplicateur qui nous servira à calculer le plafond de loyer Pinel selon la nature de votre bien immobilier. 

Le calcul est simple : 0,7 + 19/surface

Exemple de calcul du loyer Pinel

Découvrons à présent une manière plus concrète de calculer le loyer Pinel que vous devrez appliquer. 

Imaginons un appartement de 80 m² avec un balcon de 12 m². La surface habitable est de 80 m², la surface annexe est de 12 m². Rappelons que l'administration fiscale ne prend en compte que la moitié de cette dernière. La surface utilisée dans le calcul du loyer Pinel est donc de 80 + (12/2) = 86 m². 

Calculons ensuite le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/86 = 0,92.

Bon à savoir : le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Ainsi, si vous obtenez 1,4 par exemple, vous ne pourrez appliquer un coefficient que de 1,2 quoi qu'il arrive. 

Vous réalisez votre investissement immobilier en Pinel en zone B1 en 2019. Le montant maximal de votre loyer sera donc de :
0,92 x 10,28 x 86 = 813,35 €.

Si vous décidez d'appliquer un coefficient supérieur à 1,2 pour augmenter le montant de votre loyer, vous encourrez purement et simplement un redressement fiscal et l'annulation de vos avantages Pinel. Le jeu n'en vaut pas réellement la chandelle.

Si l'on parle toujours de calcul de plafond de loyer dans le cadre de la loi Pinel, il est légitime de se demander s'il existe un minimum. 

Sachez qu'effectivement, tout n'est pas permis en matière de loyer avec un investissement Pinel. S'il ne peut être trop élevé, il ne peut être trop bas non plus. Le fisc veille. En effet, rappelons à toutes fins utiles qu'un logement Pinel peut être loué à un ascendant ou à un descendant. La tentation peut être forte de vouloir bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % en offrant à ses proches un loyer faible. 

Or, la loi Pinel n'a pas été créée pour aider ses proches. Elle a pour vocation d'inciter l'investissement locatif afin de répondre à une forte demande dans certaines zones dites "tendues". Il n'existe toutefois pas de loyer Pinel minimum officiel, l'administration fiscale reste seule juge en la matière. C'est elle qui considérera la faiblesse éventuelle d'un loyer au regard du marché locatif local. 

Ainsi, par exemple, une SCI a été sanctionnée pour avoir loué un appartement de 139 m² à Paris à seulement 915 €.
Si l'on reprend nos calculs, le montant de ce loyer aurait dû être le suivant :

• coefficient multiplicateur de 0,84 (0,7 + 19/139)
• surface habitable de 139 m²
• plafond de loyer au m² en zone A bis : 17,17 m² ;
• soit un loyer de 0,84 x 17,17 x 139 = 2 004 €.