Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir pour vendre une maison ?

Pour protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur, l’État français a mis en place depuis quelques années un dossier de diagnostique technique (DTT) qui comporte lui-même plusieurs diagnostics, dont voici la liste :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire depuis le 1er novembre 2006.
• Le métrage ou loi Carrez, obligatoire depuis décembre 1996.
• Le diagnostic termites, depuis juillet 2000.
• Le diagnostic amiante depuis septembre 2002.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) obligatoire depuis avril 2006.
• Le diagnostic d’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS) qui remplace depuis le 1er janvier 2018 le diagnostic d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), lui-même obligatoire depuis juin 2006.
• Le diagnostic gaz, obligatoire depuis novembre 2007.
• Le diagnostic électrique, depuis le 1er janvier 2009.
• Le diagnostic assainissement, depuis le 1er janvier 2011.

Si le DPE est obligatoire pour toute vente de maison, ce n’est pas forcément le cas de tous les diagnostics. Voici un tableau récapitulatif des durées de validité et des conditions pour chaque diagnostic :

Souvent, les gens pensent que le DPE regroupe tous les diagnostics, ce qui n’est pas le cas. Chaque diagnostic a son utilité spécifique, et le DPE en est un parmi les neuf obligatoires en France. Le DPE sert à informer le propriétaire et le locataire de :

• La consommation d’énergie du logement ;
• Sa production d’eau chaude sanitaire ;
• Son chauffage et son refroidissement ;
• Son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Les modalités d’établissement du DPE et le contenu du DPE sont réglementés et se découpent en plusieurs points :

1. Le DPE décrit le bâtiment ou le logement : matériaux, orientation, murs, fenêtres, surface, etc., ainsi que les équipements de chauffage, de refroidissement, de ventilation et la production d’eau chaude sanitaire.
2. Le DPE indique aussi : soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standard du logement, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre.
3. Pour finir, le DPE donne des recommandations d’amélioration énergétique.

Pour faciliter la compréhension du DPE, vous trouverez dans votre dossier deux étiquettes à 7 classes de A à G. Le A correspond à la meilleure performance et le G à la plus mauvaise. La première étiquette du DPE correspond à l’étiquette énergie qui permet de connaître la consommation primaire du logement. La seconde, c’est l’étiquette climat qui sert à connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par l’habitation. Autrement dit, si le logement a une mauvaise étiquette DPE l’acheteur sera certainement amené à faire des travaux d’amélioration, de l’isolation entre autres, afin de réduire sa consommation énergétique. Car c’est bien l’acheteur et non le vendeur qui sera tenu de faire les travaux, s’il le souhaite. Il va donc de soi que le résultat du DPE a un impact sur le prix de vente de l’habitation. Cela vaut aussi pour les autres diagnostics du DTT.

Bon à savoir : Le DPE est actuellement purement informatif. L’acheteur d’un bien immobilier ne peut donc se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE. La situation va changer à compter du 1er janvier 2021, grâce à la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui prévoit que le DPE deviendra opposable au vendeur.

Découvrez comment faire baisser le prix d'un bien immobilier ? 

• L’état d’amiante sert à détecter la présence d’amiante dans le logement. En cas de résultat positif, le diagnostic peut préconiser des travaux à réaliser.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) révèle la présence ou non de plomb. Si oui, il indique la quantité et la localisation. Les occupants doivent alors être avertis des risques engendrés pour leur santé. En cas d’absence de diagnostic, l’acheteur du logement peut exiger une réduction du prix de vente ou annuler ladite vente.
• Le diagnostic gaz évalue le bon fonctionnement de l’installation intérieure de gaz, en termes de production de chaleur, mais aussi l’état des canalisations et la sécurité des pièces.
• Le diagnostic électrique et très similaire à celui du gaz. Les deux visent à la sécurité des habitants.
• La loi Carrez ou métrage permet d’estimer avec précision la superficie de l’habitation dont la hauteur mesure au moins 1,80 m (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.). Une erreur de plus de 5 % sur la mesure des mètres carrés engendrera soit une annulation de la vente, soit un remboursement équivalent à l’erreur sur le prix d’achat. Vous pouvez aussi demander un remboursement des frais de notaire correspondant à l’erreur.
• Le diagnostic d’assainissement non collectif sert à vérifier la conformité et le bon fonctionnement de l’installation d’assainissement des eaux usées (microstation d’épuration, fosse septique, etc.).
• Le diagnostic termites informe sur la présence ou non de termites dans le logement, d’une infestation antérieure et des risques liés aux termites, dans les zones d’habitation concernées par un arrêté préfectoral.
• L’ESRIS informe l’acheteur sur les risques liés au lieu où est positionnée la maison. Ces zones à risques sont délimitées par arrêté préfectoral et concernent : les risques naturels, technologiques, miniers et sismiques. Il inclut aussi l’exposition au radon, et ce, depuis 2016.

Obligatoires ou non, les différents diagnostics ou leur absence, peuvent avoir un impact direct sur le prix de vente de votre bien immobilier, pas même le DPE. En effet, aucun ne vous empêchera de vendre votre bien ou vous obligera à réaliser des travaux, mais cela mettra en lumière les points forts et points faibles de l’habitation. Un critère important pour un acheteur potentiel.

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