Pourquoi et comment créer une SCI ?

Diverses raisons peuvent vous pousser à créer une SCI et à profiter de ses avantages, notamment sur le plan fiscal.

Acheter un bien immobilier à plusieurs

La société civile immobilière est une solution qui permet à la fois de constituer et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. La SCI doit être a minima composée de 2 personnes qui seront associées dans cette société.

Des statuts régissent son fonctionnement et notamment la manière dont les décisions seront prises. Créer une SCI pour une acquisition immobilière permet d’acter le rôle de chacun en nommant un ou plusieurs gérants. Aussi, cela évite les éventuels conflits, les associés se conforment aux statuts qui ont été rédigés lors de la création de la SCI.

Chacun a une responsabilité définie au regard des parts détenues dans la SCI.

Choisir le régime d’imposition

La création d’une SCI permet de déterminer le régime d’imposition des bénéfices auquel vous souhaitez être soumis :

• imposition au nom des associés ;
• imposition sur les sociétés (IS).

Si l’impôt sur les sociétés reste une option, il offre des avantages à considérer. Vous êtes imposé au niveau de la société et pouvez diviser les dividendes ou capitaliser les bénéfices. D’autre part, il est possible d’amortir le bien immobilier et déduire presque toutes les charges réelles, ce qui permet de réduire le résultat imposable, et donc l’imposition. 

Optimiser la transmission

Il est assez aisé de sortir d’une SCI en cédant ses parts sociales à un autre associé ou en les vendant à une personne qui deviendra à son tour associée.

Mais l’atout majeur de la société civile immobilière, c’est sa capacité à transmettre votre patrimoine. Il est possible, de votre vivant, de donner des parts sociales à vos enfants. Avouons qu’il est plus simple de céder des parts que des morceaux d’un immeuble. Un abattement sur les droits de succession en ligne directe à hauteur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans permet de réduire l’imposition de vos héritiers.

Lors de la succession, la SCI évite l’indivision successorale, là encore en partageant équitablement les parts. Si vous aviez acheté plusieurs biens immobiliers, ce partage sera plus concret que le partage de plusieurs immeubles dont la valeur peut être différente.

De plus, une décote de 10 % est appliquée sur la valeur des parts sociales, ce qui permet de réduire l’impôt sur la succession.

Réduire la taxe sur la plus-value

Lorsque vous achetez un bien immobilier, une taxe sur la plus-value est appliquée à la revente avec un abattement en fonction du nombre d’années de détention.

Si c’est le cas également avec une SCI, le calcul est différent. On prend ici en compte la date d’achat des titres de la société, pas celle du bien. Par exemple, vous avez créé votre SCI en 2010. Vous achetez un bien en 2015 et le vendez en 2020. L’abattement sera calculé sur 10 ans et non sur 5 ans.

En premier lieu, nous l’avons évoqué, vous devez au minimum être deux pour créer une société civile immobilière.

La première étape de création d’une SCI est la rédaction des statuts. Vous indiquez qui sera le gérant de la SCI et où sera situé le siège social de celle-ci. Le siège peut parfaitement être le domicile du gérant.

Ensuite, vous publiez un avis de création de votre société comme vous le feriez pour une SARL dans un journal d’annonce légale. Enfin, vous procédez à l’immatriculation de votre SCI au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce.

S’il est possible de rédiger les statuts par vos propres moyens, il reste conseillé de faire appel à un cabinet d’avocats. Vous serez certain que les statuts ne laissent planer aucun doute quant à la gestion et aux responsabilités de chacun.

Au moment de créer votre SCI pour investir dans l’immobilier, vous devez envisager certaines dépenses. Le dépôt d’une annonce légale de constitution coûte 226,80 €. La demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal coûte 70 € + 22 € pour le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs. 

À cela s’ajoute l’intervention d’un avocat pour rédiger les statuts, comptez entre 1 000 et 2 000 € selon le professionnel à qui vous confierez cette mission.

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