Quel est l’intérêt d’une SCI familiale ?

Une société civile immobilière familiale est une structure juridique constituée de personnes unies par un lien de parenté ou un lien d’alliance. L’objet de ce statut est de simplifier la détention, la gestion et la transmission d’un, voire de plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez par exemple créer une SCI en vue d’acheter une maison de vacances entre frères et sœurs.

Comme toute SCI, la SCI familiale doit être constituée d’au moins deux personnes, ou associés. Toute autre personne effectuant un apport au capital social de la société prend, elle aussi, le statut d’associé. Le patrimoine immobilier est détenu non pas par les associés, mais par la SCI. Chaque associé reçoit des parts sociales, proportionnellement à son apport.

À noter : deux formes d’apport possibles
Les apports peuvent être effectués en numéraire (versement d’une somme d’argent) ou en nature (biens meubles, biens immeubles).

Responsabilité des associés

Chacun des associés est indéfiniment responsable des dettes de la société. Les créanciers peuvent se retourner contre eux et saisir, s’il le faut, leurs biens personnels. Il est donc important de bien gérer la société afin de limiter les dettes.

Pour les associés mineurs, des mécanismes existent afin de limiter leur responsabilité.

Droits des associés

Chaque associé dispose de trois droits fondamentaux :

• Droit de participer aux décisions importantes de la SCI ;
• Droit d’information sur la société (possibilité d’obtenir un certain nombre de documents la concernant) ;
• Droit de céder ses parts sociales.

Gérant(s) de la SCI

Dans une SCI familiale, un ou plusieurs associés sont désignés en qualité de gérants. En charge de la gestion du ou des biens concernés, les gérants prennent toutes les décisions utiles à l’intérêt de la société. Cette tâche n’est pas donnée à tout le monde. Aussi, vous devez définir en amont quel membre de la famille sera capable de remplir au mieux cette fonction.

Pour des raisons fiscales

Dans le cadre d’un héritage immobilier, les SCI familiales permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pouvez en effet vous acquitter des frais de succession en transmettant progressivement votre bien immobilier à vos enfants. Pour cela, il vous suffit de leur donner des parts sociales tous les 15 ans, au minimum. Le montant des parts transmises, lui, ne doit pas excéder 100 000 € à chaque fois.

Pour des raisons purement financières

Une SCI familiale peut aussi servir, entre autres, à :

• Inclure ses enfants dans un projet d’achat immobilier en vue de leur constituer un patrimoine (vous n’avez ainsi pas à prévoir des fonds de succession) ;
• Éviter les problèmes liés à l’indivision ;
• Transmettre un patrimoine immobilier au sein du cercle familial, tout en diminuant les coûts liés aux droits de mutation.

Possibilité de transmission

Les parents peuvent transmettre des parts sociales à leurs enfants, tout en conservant la gestion du bien immobilier.

Choix du régime d’imposition

Par défaut, une SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu. Les associés sont alors imposés à hauteur de leur participation au capital de la société. Il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, mais attention, vous ne pourrez plus changer ensuite.

Gestion simplifiée

Nous l’avons vu, la gestion de la société est confiée à une ou plusieurs personnes en particulier. Cela constitue un avantage pour les autres associés. Non seulement ils gagnent du temps, mais ils évitent de plus d’entrer en conflit puisque le gérant prend lui-même les décisions.

SCI familiale : inconvénients

Les activités commerciales via une SCI sont interdites. Il n’est donc pas possible de pratiquer l’achat-revente ni la location de biens immobiliers. Une SCI est par ailleurs soumise à des obligations comptables. Vous devez tenir une comptabilité juste et régulière. Au rang des inconvénients également, les démarches de création. Elles peuvent être quelque peu fastidieuses pour les novices.

La création d’une société civile immobilière familiale tient en cinq étapes.

Rédaction de statuts constitutifs

Les statuts ont globalement vocation à fixer les règles de fonctionnement et d’organisation de la société et à déterminer le pouvoir de chaque membre de la famille associé.

Vous pouvez les rédiger vous-même (sous seing privé). Cela ne vous coûtera rien. Vous pouvez aussi passer par une plate-forme juridique ou un notaire, moyennant +/- 200 € ou +/- 2 000 €, respectivement.

Dépôt du capital social à la banque

En SCI, il n’y a pas d’apport minimum. Vous pouvez très bien créer votre société pour un euro symbolique. Néanmoins, si vous préparez un achat en SCI, un capital suffisamment conséquent sera toujours mieux perçu par les banques. Les frais de dépôt, quant à eux, peuvent aller de 0 à une centaine d’euros.

Publication d’une annonce légale

Cette publication vise à informer sur l’existence et la nature de votre société. Coût : 185 €.

Constitution d’un dossier d’immatriculation

Ce dossier doit comporter un certain nombre de pièces, comme :

• Les statuts, le formulaire M0 de déclaration d’immatriculation ;
• L’attestation de dépôt du capital social ;
• Les justificatifs d’identité des gérants ;
• Etc.

Immatriculation au greffe du tribunal de commerce

Les frais d’immatriculation s’élèvent à 66,88 € et la déclaration des bénéficiaires effectifs à 21,41 €. Une fois votre immatriculation acceptée, il vous sera délivré un extrait Kbis. Ce document officiel prouve l’existence juridique de votre SCI familiale.

Pour créer sa SCI familiale, il est parfois préférable de faire appel à un professionnel tel qu’un notaire. Cela évite d’éventuels conflits en cas de mauvaise rédaction des statuts. Les conseils juridiques et fiscaux d’un avocat peuvent aussi vous être précieux. Recourir à ses services vous coûtera aux alentours de 700 €. Pensez enfin à avoir recours à un expert-comptable afin de gagner du temps et de vous assurer de la bonne tenue de la comptabilité.