Location immobilière : le propriétaire peut-il récupérer une partie des charges ?

Les charges récupérables sont également appelées charges locatives. Elles sont payées par les propriétaires, mais peuvent être répercutées sur le loyer du locataire. Ainsi, ce dernier va payer un loyer fixe auquel s’ajoutent des charges qui appartiennent à trois catégories :
- les dépenses de services pour le logement et l’usage de l’immeuble ;
- les frais d’entretien ;
- les taxes locatives.

Dès lors que les charges permettent de régler un service dont le locataire bénéficie, c’est lui qui doit les payer.

Voici une liste de charges dites « locatives » et que le propriétaire peut demander à son locataire. 

L’entretien des ascenseurs

C’est au locataire de régler les frais d’électricité et d’entretien de l’ascenseur (petites réparations, produits et matériaux pour l’entretien, etc.). Attention, si l’ascenseur doit être changé, ce n’est cette fois pas le locataire qui prend en charge la dépense.

L’entretien des parties communes intérieures

Cette fois, le locataire prend en charge les dépenses suivantes :
- l’électricité ;
- les produits d’entretien ;
- l’entretien des tapis, moquettes et des éclairages ;
- la réparation du matériel d’entretien ;
- les frais liés au personnel qui entretient la copropriété.

L’entretien des parties communes extérieures

Vous pouvez également récupérer les charges liées à l’entretien de toute la partie extérieure de la copropriété  :
- entretien des espaces verts ;
- achat des produits pour entretenir les espaces verts ;
- personnel d’entretien.

L’eau et le chauffage

Dans les parties privatives ou collectives, le locataire peut contribuer au paiement des factures d’eau et de chauffage :
- l’eau chaude et l’eau froide dans les parties privatives ;
- le chauffage dans les parties privatives ;
- l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes à l’intérieur et à l’extérieur ;
- les produits nécessaires au traitement de l’eau ;
- l’entretien des équipements de production d’eau chaude ou de chauffage.

Les taxes locatives

Le bailleur peut enfin demander au titre des charges récupérables un remboursement des taxes suivantes :
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- la taxe de balayage ;
- la redevance d’assainissement.

Il existe naturellement des règles à respecter en matière de charges récupérables. Dans un premier temps, le locataire va payer une provision sur charges. En fin d’année, une régularisation intervient.

La provision sur charges

Chaque trimestre ou, la plupart du temps, chaque mois, le bailleur perçoit un loyer et des charges. Celles-ci sont calculées en fonction des chiffres de la dernière année et du budget prévisionnel de la copropriété. Cela permet d’éviter au locataire une dépense trop importante en fin d’année.

Bon à savoir : pour un logement meublé, la provision sur charges peut être calculée en fonction des charges de l’année précédente, comme pour un logement vide, ou sous forme de charges forfaitaires, le forfait pouvant être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Ceci doit être indiqué dans le bail.

Si vous optez pour le forfait dans le cadre d’une location meublée, mieux vaut être certain du montant fixé. Si celui-ci est trop faible, les charges récupérables forfaitaires ne font l’objet d’aucune régularisation en fin d’année. A contrario, si le forfait est surévalué, cela peut être considéré comme un complément de charges. Or, pour appliquer un tel complément, il faut justifier de certains atouts du logement. De plus, le complément de loyer est taxable, ce qui n’est pas le cas des charges récupérables ou locatives.

La régularisation annuelle

Dès lors que le propriétaire connaît le coût réel des charges récupérables, il doit envoyer, un mois avant la régularisation, un décompte des charges locatives à son locataire. Cela permet à ce dernier de connaître le montant réel et de comprendre ce qu’il doit payer. Deux options se présentent alors :
- le locataire n’a pas assez payé et il doit procéder à la régularisation ;
- les charges ont baissé et le locataire a trop payé, c’est le bailleur qui doit lui reverser le trop-perçu.

Bon à savoir : le bailleur doit transmettre par email ou par courrier postal au locataire les pièces justificatives des charges récupérables (factures, contrats, bulletins de paie, etc.). Auparavant, il devait simplement les mettre à disposition du locataire durant 6 mois. Si vous ne respectez pas cette obligation, le juge peut purement et simplement résilier le bail si le locataire conteste le montant des charges.

Quid du départ du locataire avant la régularisation annuelle ?

Lorsque le locataire quitte le logement avant l’assemblée générale de copropriété, le bailleur ne peut lui donner un décompte des charges, il doit donc lui fournir quelque temps après. Or, face à la difficulté de certains bailleurs à récupérer les charges locatives, il est possible, avec la loi Alur, de conserver 20 % du dépôt de garantie pour s’assurer d’être remboursés des charges avancées.