Immobilier : l’achat en Société Civile Immobilière (SCI)
Vous avez un projet patrimonial familial ? Acheter un bien en SCI, ou Société Civile Immobilière, c’est faire le choix de la création d’une société à gérer à plusieurs, pour faire un placement ou également pour transmettre un bien à vos enfants. Quels sont les avantages et inconvénients et comment faire ?
Comment fonctionne une SCI ?
Créer une SCI, c'est acheter un bien à plusieurs dans le cadre de la création d'une société.
Chaque associé est détenteur de la société par le biais de parts sociales, proportionnellement à son apport. Ainsi, c'est la société qui devient propriétaire du bien, et chaque membre en détient des parts sociales.
Il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de rédiger les statuts de la SCI, cela vous permettra de respecter les règles en vigueur et de bénéficier de conseils pour la gestion de cette société civile immobilière.
Pourquoi créer une SCI ?
La société civile immobilière, si vous avez un projet familial, est une bonne solution pour simplifier la transmission. De plus, toutes les personnes concernées sont impliquées dans le projet et ont un pouvoir de décision.
La société civile immobilière peut être montée dans différentes circonstances. Par exemple, si vous envisagez d’acheter une maison secondaire, vous pouvez réaliser ce projet en SCI avec vos enfants, vos parents, vos frères et sœurs, ou même des amis.
C’est aussi un statut parfait si vous envisagez un investissement locatif. De cette manière, vous préparez votre avenir et celui de vos proches. Non seulement vous vous constituez un capital, mais en plus vous faites le choix d’une transmission facilité.
Enfin, la SCI peut être une solution idéale dans un couple qui ne souhaite pas se marier ou se pacser. Avec la SCI, si l’un des deux membres du couple décède, l’autre obtient la pleine propriété du bien, (la nue-propriété) et l’usufruit de la totalité du bien. Cela signifie que le conjoint survivant a la pleine jouissance du bien. Il ne peut être expulsé. C’est une solution à privilégier si toutefois vous êtes une famille recomposée et que le risque de vous faire mettre à la porte par les enfants de votre concubin est réel.
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Liste des avantages de la création en SCI
Le montage d’une société civile immobilière apporte un certain nombre d’avantages :
- les membres d’une même famille peuvent s’associer en SCI ;
- la SCI permet de réduire les droits de succession et facilite la transmission aux héritiers ;
- pas de capital minimum imposé lors de la création ;
- la donation des parts présente des avantages fiscaux ;
- pouvoir d’achat plus important ;
- la SCI allège les soucis de l’indivision : la propriété est celle de la SCI ;
- la présence d’un notaire n’est pas nécessaire, ni à la création, ni à la revente (car ce sont des parts sociales qui sont revendues et non un bien) ;
- vous aurez plus de chance d’obtenir un emprunt auprès des banques ;
- les associés peuvent être de nationalité étrangère et aussi nombreux que vous le souhaitez.
Acheter en SCI : liste des inconvénients
Si la SCI présente des avantages, il y a également des inconvénients à monter une telle structure :
- une gestion administrative lourde ;
- obligation d’assemblée générale et de bilan annuel ;
- les associés sont co-responsables des dettes sans limite ;
- la cession des parts est moins facile que la revente classique d’un bien.
Comment créer une SCI ?
Vous pouvez créer la SCI à partir de deux personnes, et sans capital minimum nécessaire, contrairement à une société classique. La SCI désigne un gérant, sa mission et la durée de son mandat.
Il vous suffit de rédiger les statuts en quatre exemplaires, et vous n'êtes pas dans l'obligation de passer par un notaire. Dans ce cas, vous devez déposer ces statuts au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) ou au Greffe du tribunal de commerce de votre région. Ensuite, vous devrez le faire immatriculer auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et rédiger une publication dans un journal d'annonce légale.
Si vous passez par un notaire, celui-ci rédigera un acte sous seing privé ou un acte authentique. L'avantage de passer par un professionnel réside dans le fait que celui-ci pourra bien étudier l'équilibre entre les différents associés, vous orienter et conserver les documents. Il est obligatoire lorsque le bien acheté est un immeuble.
Comment sortir d’une SCI ?
Si l’un des associés souhaite vendre ses parts, il doit obtenir l’accord des autres membres si une clause d’agrément a été signée. Les conditions sont fixées dans les statuts. En cas de refus des autres associés, ces derniers disposent de 6 mois pour trouver une solution :
- trouver un acquéreur de leur choix
- racheter les parts de l’associé sortant.
