Charges de copropriété : à vérifier avant d'acheter

Il existe deux catégories de charges de copropriété. La première concerne les charges courantes : elles servent à l'entretien de l'immeuble et financent les postes suivants :

• Charges de conservation (réparations, ravalement de façade, réfection des parties communes...)
• Charges d'entretien (entretien des équipements collectifs : ascenseur, chaudière, espaces verts de la copropriété, gestion des déchets ménagers...)
• Charges d'administration (assurances, paiement du syndicat, salaires du personnel, frais de justice...)

Les charges courantes sont soumises aux votes lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété. Ainsi, pas de mauvaise surprise : chaque copropriétaire sait un an à l'avance quel sera le montant demandé pour ce poste de dépense.

Comment calculer vos charges courantes ?

Votre contribution aux frais de copropriété est dite équitable, c'est-à-dire qu'elle correspond à la surface qu'occupe votre logement (appartement, mais aussi cave, parking ou garage si vous en avez dans votre lot) dans la superficie complète de l'immeuble. Plus votre surface est importante, plus votre quote-part sera élevée.

Le syndic de copropriété peut être amené à faire face à des dépenses non prévues dans le budget prévisionnel annuel. Les copropriétaires sont alors amenés à contribuer à ce qu'on appelle des charges spéciales. Celles-ci concernent :

• Des travaux d'entretien de l'immeuble non spécifiés dans les charges courantes (renouvellement de chaudière, rénovation de toiture, ravalement de façade...)
• Des améliorations d'équipements des parties communes
• Des diagnostics et consultations d'experts (tests amiante, capricornes, mais aussi intervention d'architecte, par exemple)
• Des acomptes (étalement de dépenses coûteuses ou anticipation sur des travaux dans les parties communes)

Comment calculer vos charges exceptionnelles ? 

Le réglement spécifie que la répartition des charges se fait au prorata de votre surface d'occupation dans la copropriété. Elles sont sollicitées soit au cours d'une assemblée générale extraordinaire, soit lors d'un appel de fonds exceptionnel.

Contrairement aux charges courantes, votre taux d'usage d'un équipement des parties communes est généralement pris en compte. Par exemple, si votre logement est au rez-de-chaussée, votre participation à la réparation de l'ascenseur sera moindre que celle de votre copropriétaire qui habite au sixième étage.

L'achat d'un appartement est lourd d'enjeux. Avant de signer, faites le budget de financement le plus juste possible en ajoutant les charges de copropriété à votre calcul. Un acquéreur a plusieurs moyens de se faire une idée du montant qui lui sera demandé :

• Observez. Lors de la visite d'un bien, ne prenez pas uniquement en compte l'état de l'appartement. Inspectez également les parties communes : cage d'escalier, couloirs, espaces verts, façade, ascenseur... Leur état vous donnera une idée du coût d'entretien qui sera estimé par le syndic. Une cage d'escalier abîmée a ainsi de grandes chances d'être rénovée à court terme.
• Interrogez le propriétaire. Demandez-lui ses relevés de charges sur les 2 années précédentes, ce qui vous permettra de savoir à peu près le montant mensuel des charges.
• Demandez un état daté au syndicat, qui établit la liste des charges de copropriété ainsi que les travaux prévus. Assurez-vous d'avoir également tous les documents nécessaires : l'échéancier des appels de fonds, et les procès verbaux des 2 assemblées précédentes, sans oublier les procès en cours.

Ces quelques précautions vous aideront à faire une estimation réaliste des charges avant d'acheter. Si elles vous paraissent trop élevées, vous pourrez vous rétracter avant la vente ou disposer des informations pour savoir comment réduire vos charges de copropriété.