Crédit immobilier : ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Un crédit immobilier correspond à la mise à disposition par un établissement bancaire d’une certaine somme d’argent pour permettre à un emprunteur de réaliser un projet immobilier. Le prêt immobilier peut être utilisé pour réaliser différents projets : 

• La construction d'une habitation
• L'achat d'un logement destiné à être habité ou à un usage mixte (habitation et exercice professionnel)
• L'acquisition d'un terrain pour y construire un logement

Depuis le 1er juillet 2016, un prêt destiné à la réparation, l’entretien ou l’amélioration d’un immeuble d’habitation est considéré comme un crédit à la consommation. 

Bon à savoir : si l'emprunteur a déjà acheté le bien et qu'il voit son offre de prêt refusée, la vente est annulée et les sommes qu'il aurait déjà versées (acompte, frais d'agence, etc.) lui sont remboursées.

Les conditions générales des contrats de prêt

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important d’être parfaitement informé sur les conditions générales de son prêt immobilier. Sachez que les établissements prêteurs sont dans l’obligation de mettre à votre disposition toutes les informations concernant les conditions des emprunts : 

• Nature et durée de l’emprunt
• Types de taux : fixe, variable, révisable… 
• Modalités de remboursement
• Coût final de l’emprunt avec le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
• Garanties pour l’emprunt (hypothèques, caution…)

Taux fixe ou taux variable ? 

Selon les contrats proposés par les établissements, les taux peuvent être différents : 

• Taux fixe : le montant de l’emprunt est connu à l’avance et ne pourra pas changer
• Taux variable : possibilité d’évolution du taux d’emprunt (à la hausse ou à la baisse) qui va avoir une incidence sur le coût final

Ce point est un élément important à prendre en compte pour vous lancer dans votre investissement immobilier. 

Le coût final : le TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global est l’indicateur qui permet de prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’emprunt et donc le coût final qu’il représente. Ce taux prend ainsi en compte différents éléments : 

• Assurance emprunteur 
• Frais de dossier
• Frais d’hypothèque ou de caution
• Frais dus à des intermédiaires 

La prise en compte du TAEG est donc un élément essentiel pour connaître le coût véritable de votre emprunt. Il servira de base pour comparer les différentes offres afin de trouver l’établissement le plus intéressant pour réaliser votre projet. 

La souscription à une assurance emprunteur est un élément essentiel pour obtenir votre prêt immobilier. Ce contrat permet de protéger l’emprunteur ainsi que l’organisme de prêt puisqu’en cas de décès ou d’accident de l’emprunteur, l’assurance de prêt permet de garantir le bon remboursement de l’emprunt. Cette couverture indispensable va également avoir un poids non négligeable dans le coût final de votre emprunt. A l’instar du taux d’emprunt, il est donc essentiel de comparer les offres et de choisir la meilleure assurance possible. 
 

Depuis le 24 mai 2019 et l’entrée en vigueur de la Loi Pacte, les emprunteurs ne sont plus contraints de domicilier leurs revenus dans la banque leur accordant le prêt. Néanmoins, le fait de domicilier ses revenus dans la banque prêteuse peut, dans certains cas, permettre au client de profiter de plusieurs avantages dont : 

• Taux d’intérêt préférentiel
• Frais de dossier offerts
   

Pour ne pas vous mordre les doigts une fois venu le moment de rembourser les échéances du prêt, il est donc essentiel de bien négocier votre contrat de prêt au préalable. Parmi les points sur lesquels vous pouvez réduire votre budget, on retrouve notamment : 

Le taux du prêt 

Selon le taux qui s'y appliquera découleront les mensualités à verser. Il est donc important de bien se pencher sur les caractéristiques de chaque proposition de taux (taux fixe, taux variable ou taux révisable). 

L'assurance obligatoire du crédit immobilier 

Vous ne pouvez pas y échapper, elle permet de vous couvrir en cas de décès ou de maladie. Vous n'êtes pas obligé de souscrire votre assurance auprès de l'organisme auprès duquel vous avez souscrit votre prêt, si vous trouvez moins cher ailleurs. Faites particulièrement attention aux clauses écrites en tout petit qui indiquent que certains cas ne sont pas pris en compte (exclusions de garantie).

Les indemnités de remboursement anticipé 

Si vous souhaitez rembourser votre emprunt avant son terme, certains contrats prévoient des pénalités. Pensez donc à négocier ce point avec votre banquier avant de signer.

Les garanties à fournir en cas de défaut de paiement 

Pour assurer que votre prêteur reverra son argent, vous devez lui fournir une garantie. Vous avez le choix entre l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteur de deniers (pour les biens de plus de 5 ans), faire appel à une société de cautionnement (qui procède au remboursement du prêt en cas de non-paiement) ou à une caution (pour un emprunt inférieur à 50 000 euros). 

Les mensualités modulables 

Lorsque vous souhaitez modifier le montant des mensualités, pour une raison ou pour une autre, le changement vous coûte au minimum 500 euros. Négociez pour que la modification des mensualités soit prévue par avance dans votre contrat.

Les frais de dossier

Sauf pour le taux 0, il est rare d'échapper aux frais de dossier. Vous pouvez essayer de les réduire en négociant sur ce point. Pour en savoir plus, toutes les infos détaillées se trouvent dans l'article Crédit immobilier : quelles sont les conditions négociables ?

Ne signez pas sans avoir comparé les offres entre elles. D'un organisme ou d'une banque à l'autre, il peut y avoir d'énormes différences, de prix mais aussi de conditions ! Démarchez les différents prêteurs et présentez-leur votre comparatif. Sur internet, des comparateurs peuvent vous aider dans votre choix, en mettant en évidence les offres les moins chères du marché. Mais attention, il faut toujours comparer des contrats à valeur égale, c'est-à-dire soumis aux mêmes conditions. Les comparateurs peuvent vous aider 

Pensez également à renégocier votre prêt en cours de route. En effet, au cours d’un crédit s'étalant sur 15, 20 ou 30 ans, votre situation a des chances d'évoluer. Vous pourrez peut-être, à l'avenir, rembourser des mensualités plus importantes ou, à l'inverse, en cas de coup dur, vous serez contraint de les diminuer. Voyez donc avec votre banquier si votre crédit sera renégociable.
 

Avant toute chose, il convient de définir clairement votre budget pour réaliser votre investissement. Entre l’apport personnel, le taux d’endettement, le reste à vivre ou encore les éventuels remboursements de crédits en cours, plusieurs éléments vont influer sur votre capacité à emprunter. Pour vous aider à réaliser le meilleur plan de financement possible, vous pouvez faire appel à un courtier qui s’attachera à vous négocier les meilleurs taux d’emprunts en fonction de votre dossier.