Crédit immobilier : taux fixe ou variable ?

Un prêt immobilier avec un taux fixe permet d’établir un tableau d’amortissement définitif et ainsi de connaître le coût total du crédit. Vous savez exactement quelles sont vos échéances, mais vous ne pouvez pas les modifier.

À l’inverse, un crédit immobilier avec un taux variable implique la possibilité d’une révision à la hausse comme à la baisse du taux d’emprunt, ce qui impactera directement le montant des mensualités. En bien... ou en pire.

Les taux fixes

Le taux fixe a pour principal avantage de limiter les risques du fait que l’emprunteur est assuré de toujours rembourser la même somme au cours de la durée de l’emprunt.

En moyenne, il est préférable de souscrire à un prêt avec un taux fixe dès lors que la durée de remboursement est supérieure à 15 ans. En effet, les hausses de taux d’intérêts sont faibles voire inexistantes à court terme.

En optant pour un taux fixe, l’emprunteur bénéficie d’une sécurité mais ne peut donc pas profiter d’une éventuelle baisse des taux. L’autre désavantage se retrouve au niveau du montant : au début de l’emprunt, le taux fixe est plus élevé que le taux variable du fait de la sécurité qu’il apporte. 

Les taux variables

Le principal atout du prêt avec un taux variable est la possibilité de profiter d’une baisse des taux au cours de la durée de l’emprunt. De plus, en début de prêt, le niveau du taux variable est inférieur à celui du taux fixe.

En contrepartie, en cas de hausse des taux, cela peut avoir un impact important sur le montant final de votre emprunt. Pour cette raison, il est conseillé de ne pas souscrire à un prêt avec taux variable pour une période supérieure à 7 ans.

Selon les contrats, le prêt à taux variable peut être transformé en taux fixe si cette clause est mentionnée.

Sachez également que la hausse des taux peut également être contenue par un niveau plafond qui empêche ainsi que les taux ne s’envolent trop : on parle alors de taux capé (fixé entre 1 et 3 % selon les banques). 

Avec un emprunt à taux fixe, pas de surprise. Votre emprunt n'évoluera pas pendant sa durée, vous êtes à l'abri d'une hausse des taux d'intérêts. Vous connaissez donc le taux auquel vous empruntez, mais aussi la durée de vos remboursements et le montant de vos échéances. Le coût de l'emprunt – la somme des intérêts payés à votre banque – est également connu dès la souscription (sauf remboursement anticipé).

Avec un emprunt à taux variable, vous pouvez emprunter à un taux inférieur à celui d'un emprunt à taux fixe. Il est très attractif quand les taux d'intérêts sont élevés. L'économie réalisée est particulièrement importante les premières années, pendant lesquelles les mensualités sont majoritairement consacrées au remboursement des intérêts.

Mais le taux de l'emprunt peut évoluer pendant sa durée. À la baisse, ou à la hausse ! Ces évolutions sont subordonnées à la variation de l'indice auquel il est indexé (généralement l'Euribor à 3 mois ou 1 an, mais aussi parfois des indices plus réactifs). Hausses et baisses des taux se répercuteront donc sur la durée et /ou les mensualités du prêt.

Vous avez souscrit un emprunt à taux fixe dans un contexte haussier et le marché s'est depuis retourné ? En cas de baisse significative des taux, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre banque. Une renégociation de taux, si elle n'est pas obligatoire pour le banquier, reste tout à fait possible.

Renégocier les modalités de l’emprunt

En cas de remontée des taux, la possibilité de passer d'un taux variable à un taux fixe en cours de prêt est également ouverte. Mais attention, une fois effectué, ce changement est définitif.

De la même manière, l'échéancier de vos remboursements n'est pas gravé dans le marbre. Il est toujours possible de moduler des mensualités en cas de changement de votre situation, ou de hausse du taux dans un emprunt à taux variable.

Pensez à vous renseigner, avant de signer, sur les modalités de mise en œuvre de ces changements.

La durée de l’emprunt : un point capital

La durée de votre emprunt influe sur son coût : plus il est court, moins il est cher. C'est vrai pour l'emprunt à taux fixe, mais aussi pour le taux variable. Pour ce dernier, une durée longue signifie également une exposition au risque plus importante.

Il existe cependant des mécanismes qui permettent de contenir le risque à un niveau acceptable. Ainsi, l'emprunt à taux variable peut être plafonné, ou « capé » : une hausse maximale applicable au taux de l'emprunt, quelle que soit l'évolution de son indice de référence, est alors déterminée à la souscription.

Un taux variable suit la variation d'un indice à chaque échéance. Un taux révisable ne varie qu'à l'issue d'une période de référence (en général une année), en fonction de la variation de l'indice pendant cette période.

Les taux semi fixes ou mixtes

Destiné notamment à un investissement sur une courte durée ou pour un investissement locatif, le taux semi fixe ou mixte se compose de la manière suivante : 

• Taux fixes pendant les premières années (5 à 10 ans)
• Taux variables par la suite

Les taux progressifs

Ce type de taux, peu courant, est pourtant une solution particulièrement intéressante qui permet de réduire le coût du crédit. En effet, il prévoit une augmentation progressive des mensualités chaque année. Ce type de prêt avec taux progressif s’adresse notamment à différents profils : 

• Fonctionnaires (augmentation progressive des revenus)
• Jeunes entrepreneurs (perspectives d’avenir)
• Investisseurs locatifs (augmentation des revenus fonciers)

Avant de signer votre contrat pour un crédit, pensez bien à regarder le type de taux appliqué, et à vérifier que cela est adapté à votre durée de prêt. Un élément qui, bien négocié, peut vous faire économiser des milliers d'euros.