Comment calculer son taux d'endettement pour un crédit immobilier ?

Pour que ce calcul soit le plus précis possible, il est important de garder à l’esprit que vous ne pouvez dépasser le taux d’endettement maximal réglementaire qui est fixé à 33%. Un taux maximal qui vous permet de réaliser votre investissement en toute sérénité, en évitant les risques de surendettement. 

Prenant en compte vos revenus mensuels et vos charges fixes, le taux d’endettement permet d’obtenir un pourcentage qui va être déterminant dans votre accès à l’emprunt immobilier. Ce taux est systématiquement calculé par la banque pour toute nouvelle demande d’emprunt immobilier. 

Bien qu’il n’existe pas de taux maximum légal, le taux d’endettement ne dépasse généralement pas les 33%. Cette limite est quasiment tout le temps respectée afin de protéger les emprunteurs contre les risques de surendettement et, dans le même temps, les banques face aux risques d’impayés. Bien qu’une marge de manœuvre existe, elle est très faible et il est important de se baser sur ce taux d'endettement maximum pour envisager sereinement votre projet. 
 

Afin de calculer précisément votre taux d’endettement, l’ensemble de vos sources de revenus vont être prises en compte. Parmi celles-ci, on peut citer : 

- Les salaires nets mensuels

- Les primes contractuelles

- Le 13ème mois

- Les commissions 

- Les revenus professionnels pour une activité non salarié (professions libérales, agriculteurs, commerçants…)

- Les pensions alimentaires perçues 

- Les pensions de retraite, de handicap… 

- Les allocations logement (APL)

Dans certains cas, il est possible que l’établissement auquel vous vous adressez prenne en compte d’autres sources de revenus : 

- Allocations familiales : elles peuvent être considérées comme revenus dans le cas où elles sont perçues durant toute la durée de l’emprunt. 

- Revenus fonciers : peuvent être pris dans le calcul avec éventuellement un coefficient de minoration pour prévoir les éventuels impayés du locataire.

Si le panel de ressources pris en compte dans le calcul est donc particulièrement large, sachez qu’il existe cependant deux exclusions : 

- Les primes exceptionnelles, c’est-à-dire non prévues dans le contrat de travail

- Les indemnités professionnelles qui sont nécessairement variables
 

Permettant de calculer un pourcentage représentant la limite que l’emprunteur ne peut dépasser, le taux d’endettement se calcule de la manière suivante : 

• Charge d’emprunt x 100 / Revenus nets

La charge d’emprunt correspond à l’addition totale des mensualités des prêts déjà en cours et de celui envisagé. Les revenus nets correspondent eux aux revenus nets imposables de l’emprunteur. Le résultat de ce calcul permet ainsi d’obtenir le taux d’endettement mensuel pour le prêt que l’emprunteur souhaite obtenir.
 

Avant d’émettre un avis sur une demande d’emprunt, la banque va s’intéresser à différents éléments du dossier afin d’évaluer au mieux la solvabilité de l’emprunteur.

Parmi les points pris en compte, le taux d’endettement va permettre à l’établissement bancaire d’être informé sur le risque qu’il court dans le cas où il accepte de vous accorder l’emprunt.

Dans le cas où le taux d’endettement calculé est élevé et notamment dépasse la barre des 33%, votre demande sera généralement refusée. Le fait de ne pas dépasser ce taux permet à la banque de se protéger contre les risques de non-remboursement mais également évite les éventuelles poursuites judiciaires dans le cas où elle accorde un prêt à une personne ne disposant pas des fonds suffisants.

Dans le même temps, le calcul du taux d’endettement et sa prise dans l’évaluation de votre demande représente une protection pour l’emprunteur. En effet, le fait de ne pas dépasser un certain seuil d’endettement permet aux emprunteurs de ne pas se retrouver en difficulté financière par la suite. Afin de faire une demande d’emprunt qui soit la plus susceptible d’être acceptée, n’hésitez donc pas à utiliser les outils sur internet qui vous permettent de calculer facilement et rapidement ce taux d’endettement. 
 

Une fois le taux d’endettement obtenu, il est possible de déterminer sa capacité de remboursement. Cet élément correspond au montant que l’emprunteur est capable de rembourser chaque mois. Pour calculer sa capacité de remboursement, il suffit de multiplier le montant de ses revenus nets par le taux d’endettement maximal de 33%, puis d’y soustraire la charge d’emprunt (prêts existants et envisagé). Le montant de la capacité de remboursement obtenu va permettre ainsi de déterminer quel montant il est possible de rembourser chaque mois en y incluant les intérêts bancaires ainsi que le coût de l’assurance de prêt. 
 

La capacité d’emprunt

Lié au taux d’endettement et à la capacité de remboursement, la capacité d’emprunt correspond au montant total que vous pouvez emprunter. En prenant en compte la capacité de remboursement, la durée de l’emprunt et les taux d’intérêts, il sera possible de déterminer avec précision votre capacité d’emprunt. Ce calcul de votre capacité d’emprunt vous permettra ainsi de connaître le budget total que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier. Dans ce budget dédié à votre investissement, n’oubliez pas de prendre en compte les différents frais liés à l’investissement : frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier… 

Le reste à vivre

Toujours dans l’objectif d’éviter les risques de surendettement pour les emprunteurs, les établissements bancaires s’intéressent également à un élément appelé “reste à vivre”. Ce point permet d’évaluer la somme restante à l’emprunteur pour subvenir aux besoins de son foyer, après avoir payé les mensualités de l’emprunt et les charges liées. En fonction du nombre de personnes à charge et de la situation de l’emprunteur, l’établissement prêteur va exiger un certain montant minimum de reste à vivre afin d’accorder l’emprunt. Pour les ménages les plus aisés, si le reste à vivre est important, la banque pourra être plus encline à accepter un dossier dépassant légèrement le taux d’endettement maximal de 33%. 

La durée de l’emprunt

Pouvant aller de 5 à 30 ans, les durées de remboursement d’un crédit vont dépendre de la situation de l’emprunteur et du montant désiré. Plus les ressources de l’emprunteur sont faibles, plus la durée de l’emprunt sera longue. En majorité, la durée moyenne des emprunts est fixée à 20 ans. 

A noter : suite à une augmentation croissante du nombre d’emprunt accordé par les banques, les instances de contrôle bancaire demandent désormais aux banques de réduire cette durée d’emprunt en refusant les demandes pour des durées plus longues que 25 ans.

Proches, ces deux termes n’ont cependant pas la même signification. En effet, l’endettement correspond à une situation dans laquelle une personne paie les mensualités d’un emprunt. Autrement dit, de nombreux français sont dans cette situation car beaucoup ont souscrit à un crédit, notamment pour l’achat immobilier. 

En revanche, on parle de surendettement pour qualifier une situation dans laquelle un emprunteur n’est plus en capacité d’assurer le bon remboursement de ses mensualités. Cette situation se produit notamment lorsque l’emprunteur a un taux d’endettement compris entre 40 et 70%. Cette situation entraîne plusieurs frais bancaires : incidents de paiements, agios, pénalités de retards…

Dans le cas où l’emprunteur se retrouve dans une situation de surendettement, les conséquences sont particulièrement lourdes puisqu’il se retrouve fiché à la banque de France, avec toutes les conséquences que cela implique pour son quotidien. 

A noter : dans la majorité des cas, ce surendettement est dit “passif”, c’est-à-dire qu’il survient à la suite d’un imprévu dans la vie de l’emprunteur (accident, maladie, chômage, divorce).

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est donc important de bien préparer votre dossier pour demander votre emprunt. Parmi les points à prendre en compte avant de faire votre demande, le calcul de votre taux d’endettement est un élément important. En effet, étant donné qu’il va jouer dans la décision finale de l’établissement bancaire, il est important de ne pas dépasser la barre des 33%.

Dans l’idéal, il est conseillé de garder une marge de sécurité en essayant d’abaisser ce taux d’endettement en dessous de la barre des 30%. Afin de réduire ce taux d’endettement, il est important d’optimiser au maximum les conditions de financement de votre projet.

Pour cela, vous pouvez influer sur différents éléments de votre projet : 

- Négociation du prix du bien 

- Taux d’emprunt

- Taux de l’assurance de prêt

- Obtention d’aides au financement (taux zéro, taux réduit, crédit d’impôt…)

Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, évaluer au mieux votre budget disponible pour votre investissement. Afin de vous aider dans l’évaluation de votre projet, vous pouvez aujourd’hui utiliser des simulateurs du taux d’endettement. Cette première évaluation vous permettra ainsi d’avoir une certaine idée du montant que vous pourrez potentiellement emprunter. 

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