Crédit immobilier : 20% des dossiers acceptés en 2021 seraient refusés en 2022

Par Anton Kunin | Mis à jour le 06/07/2022 à 15:24

D’après les calculs du courtier en crédit immobilier Pretto, 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022.

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Crédit immobilier : la hausse actuelle des taux est inédite

Dépassement du taux d’usure, dépassement du taux d’endettement maximum… : d’après les calculs du courtier en crédit immobilier Pretto, sur l’ensemble des prêts immobiliers accordés via son réseau en 2021, 220.000 dossiers (soit 18%) auraient été refusés par les banques s’ils étaient présentés en juin 2022. Dans le détail, 60.000 dossiers n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure, et près de 160.000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35%.

L’augmentation actuelle des taux, tirée par le contexte inflationniste, est inédite dans l’histoire récente, rappelle Pretto. Les taux immobiliers ont augmenté de 0,6 point entre janvier 2022 et juin 2022, et il faut remonter à fin 1999-début 2000 pour observer une augmentation aussi importante des taux en l’espace de quelques mois. En plus, à l’époque les taux se situaient à 5-6% : la poussée que connaît le marché actuellement est donc près de 5 fois plus forte en relatif.

Pretto recommande de revoir la formule de calcul du taux d’usure

Une remontée aussi rapide des taux s’avère catastrophique dans la mesure où ils se heurtent très souvent au plafond du taux d’usure. Pour rappel, les taux d’usure sont les taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Le taux d’usure correspond à la moyenne des taux effectifs pratiqués par les banques au cours des trois mois écoulés, augmentés d’un tiers. Vous avez bien lu : est pris en compte l’environnement des taux de trois mois plus tôt. Et en l’occurrence, on est sur une conjoncture très différente, ce qui pénalise les personnes souhaitant emprunter aujourd’hui.

L’autre problème réside dans la façon même dont est conçue la formule de calcul du taux d’usure. Les spécialistes de Pretto évoquent un cercle vicieux : le plafond de l’usure exclut mécaniquement plus les profils des moins aisés, ce qui fait que les banques octroient des prêts surtout à des profils plus aisés, à taux plus bas donc. Les taux moyens sont alors artificiellement abaissés, ce qui retarde encore plus la hausse du taux d’usure et donc la possibilité d’un accès pour tous les profils au crédit.

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