Qu’est-ce que l’usufruit en succession ?

L’usufruit est un terme spécifique qui évoque le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire. La jouissance du bien signifie qu’il est possible de l’habiter, de manière permanente ou non, ou de le louer.

La personne qui jouit du bien est l’usufruitier. De manière générale, l’usufruitier est un parent qui a l’usufruit sur le bien d’un enfant mineur ou un conjoint qui peut jouir du bien de son conjoint décédé.

Il est également possible d’envisager un usufruit dans le cadre d’une vente ou d’une donation si un testament ou un contrat a été rédigé en ce sens.

Si l’usufruitier peut jouir du bien, il n’est pas, pour autant, totalement libre d’en disposer comme s’il en était propriétaire. L’usufruit est en réalité un droit partiel à la propriété. Ainsi, l’usufruitier n’a en aucun cas le droit de vendre le bien sans l’accord préalable de son propriétaire, que l’on nomme nu-propriétaire. En cas de vente, usufruitier et nu-propriétaire doivent se mettre d’accord sur la réutilisation des fonds ou sur le partage de ceux-ci.

De même, si l’usufruitier a tout à fait le droit de louer le bien pour en tirer des revenus, il ne peut signer de baux ruraux, commerciaux ou artisanaux, ni de baux d’habitation de plus de 9 ans sans l’accord du nu-propriétaire qui conserve son mot à dire pour toutes les décisions importantes concernant son bien.

Bon à savoir : nous évoquons ici les biens immobiliers puisqu’il s’agit d’un cas fréquent lorsque l’on aborde le sujet de l’usufruit. Toutefois, il est tout à fait possible d’avoir l’usufruit d’un autre bien à l’image d’une voiture, de sommes d’argent, etc.

La nue-propriété est en quelque sorte l’inverse de l’usufruit. Ainsi, lorsque vous avez la nue-propriété d’un bien, vous n’en avez pas la jouissance, mais vous avez le pouvoir de décision et ce bien reste votre propriété. 

Pour avoir la pleine propriété d’un bien, il faut ainsi être à la fois nu-propriétaire et usufruitier, c’est-à-dire le posséder et en jouir.

Nous avons fait un point sur les droits de l’usufruitier, abordons à présent ses devoirs.

Au moment d’entrer en possession du bien, l’usufruitier doit réaliser un inventaire des meubles et faire un état des lieux du bien. Il doit également fournir une caution qui protège le nu-propriétaire en cas de dégradations et de conflit. Toutefois, le nu-propriétaire peut décider de ne pas prendre de caution.

L’usufruitier doit conserver la destination initiale du bien. Par exemple, s’il s’agit d’un bien immobilier d’habitation, il ne peut en faire un local commercial. 

Il a le droit de faire des travaux d’amélioration, mais ne peut détruire le bien. Si ce dernier est détérioré, il en sera responsable.

L’usufruitier doit aussi :
- payer la taxe d’habitation s’il réside dans le bien ;
- payer la taxe foncière ;
- s’occuper de l’entretien et des réparations courantes, de la réfection des peintures au ravalement de façade en passant par le changement de chaudière.

À noter que les réparations qui concernent le gros-œuvre (toiture, réfection d’un mur, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire, sauf s’il est avéré que celles-ci résultent d’un manque d’entretien de la part de l’usufruitier.

Bon à savoir : si l’usufruitier a réalisé des travaux d’amélioration du bien, il ne pourra, au terme de l’usufruit, demander une indemnité au nu-propriétaire pour cela.

Concrètement, les obligations sont sensiblement les mêmes que celles du locataire d’un bien immobilier (excepté notamment pour le paiement de la taxe foncière qui, dans le cadre d’une location, revient au propriétaire).

L’usufruit est accordé pour une certaine période, définie en amont ou non. Voici de quelle manière l’usufruit peut prendre fin :
- décès de l’usufruitier ;
- réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ;
- fin du délai établi ;
- non-usage durant 30 ans ;
- renonciation de l’usufruitier ;
- perte du bien (vol, destruction) ;
- manque de respect des obligations de l’usufruitier ;
- dans le cadre d’un usufruit entre parent et enfants, l’usufruit prend fin lorsque l’enfant atteint l‘âge de 16 ans.

La valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette valeur est déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cela permet, en cas de donation, de vente ou de succession, de calculer l’assiette de base pour les droits d’enregistrement.

 

Toutefois, il existe une autre méthode de calcul si le délai de l’usufruit est établi en amont. Il s’agit alors d’un usufruit temporaire. Dans ce cas, on estime que l’usufruit correspond à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.